房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度空前的2017年已經(jīng)過(guò)去，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策依然是大眾不變的關(guān)注熱點(diǎn)。
2017年年底，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京如期舉行。對(duì)于老百姓最關(guān)心的住房問(wèn)題，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著墨不少。無(wú)論是住房制度、租賃市場(chǎng)，還是長(zhǎng)效機(jī)制、樓市調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等，都引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注和討論。
繼去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位后，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”
“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)有之義。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出。
2017年，京滬兩地試點(diǎn)積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房為解決我國(guó)住房問(wèn)題開(kāi)辟了新的渠道。共有產(chǎn)權(quán)住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭，房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。
近日，備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。截至目前，全國(guó)已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺(tái)、福州等至少6個(gè)城市開(kāi)始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。其中供應(yīng)量最大的是北京，部分城市中買不起普通商品房，又沒(méi)有資格申請(qǐng)普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)供給方進(jìn)行調(diào)控是從平衡市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系角度出發(fā)。過(guò)去我們更多的是強(qiáng)調(diào)對(duì)需求方的調(diào)控，例如限購(gòu)、限售、限貸等?？烧{(diào)控的空間已經(jīng)所剩無(wú)幾，所以綜合手段進(jìn)行調(diào)控是下一步的側(cè)重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在經(jīng)歷供給側(cè)改革。
“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給，也包括市場(chǎng)供給；既包括增量房供給，也包括存量房供給；有機(jī)構(gòu)供給，也有個(gè)人供給；既包括國(guó)有土地上建設(shè)的住房，也包括集體土地上建設(shè)的住房；既有商品房供給，也有保障房供給。”趙秀池解釋說(shuō)。
易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)總結(jié)道，當(dāng)前對(duì)于此類工作會(huì)議來(lái)說(shuō)，明確了住房制度的改革。“從多主體供給的角度看，主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場(chǎng)，實(shí)際上就有包括銀行、互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)、房企、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等積極介入，這實(shí)際上就是鼓勵(lì)多主體參與的導(dǎo)向。而從其他領(lǐng)域看，類似城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，其實(shí)都是有類似的鼓勵(lì)思路。”
多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“對(duì)于多渠道保障，其實(shí)可以從產(chǎn)品層面來(lái)展開(kāi)。”嚴(yán)躍進(jìn)舉例說(shuō)，比如住房市場(chǎng)未來(lái)在商品房市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房等方面的架構(gòu)會(huì)很清晰，進(jìn)而吻合了不同的住房需求。
“對(duì)于租購(gòu)并舉來(lái)說(shuō)，目前思路很清晰，成果也很多，即各地的租賃平臺(tái)陸續(xù)建立了起來(lái)。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，春節(jié)后很多人購(gòu)房的壓力會(huì)減少，因?yàn)橛泻芏嘧夥康姆吭吹却覀儭?/div>
“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的建立，會(huì)讓人們有更多的選擇權(quán)，根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)決定住房是租還是買。高房?jī)r(jià)下租房更劃算，如果租房能夠得到與購(gòu)房同樣的均等化公共服務(wù)，則會(huì)減少購(gòu)買住房的需求，進(jìn)而對(duì)平抑房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用。”趙秀池總結(jié)道。
發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)
要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將租賃市場(chǎng)發(fā)展提到了前所未有的高度，對(duì)于長(zhǎng)期租賃更是特別予以強(qiáng)調(diào)。
實(shí)際上，去年下半年，住房租賃制度改革已收到了不錯(cuò)的成效。全國(guó)已有12個(gè)城市開(kāi)展了住房租賃試點(diǎn)，超50個(gè)城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等信息平臺(tái)租房信息遞增速度很快，尤其一線城市，租房市場(chǎng)可以說(shuō)已經(jīng)有很大的規(guī)模。
“盡管目前高房?jī)r(jià)下租戶劃算，但是租賃住房還是有租賃期限較短、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的弊病。正因如此，政府強(qiáng)調(diào)要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”趙秀池分析指出，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較規(guī)范，相對(duì)個(gè)人出租而言，租賃期限較長(zhǎng)，租賃關(guān)系較穩(wěn)定，可以規(guī)避目前租賃市場(chǎng)的很多弊病。有利于改變?nèi)藗冎毁?gòu)不租的觀念，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
長(zhǎng)期租賃，就是3年以上、時(shí)間比較長(zhǎng)的租賃。“正因?yàn)槿绱耍孕枰平夂芏鄦?wèn)題。比如說(shuō)很多企業(yè)不愿意做長(zhǎng)期租賃，就是因?yàn)椴粍澦慊蛘呋乇咎y，也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，所以現(xiàn)在很多銀行愿意給予3年的貸款，那么此類企業(yè)就可以回籠此類租金，就會(huì)有較好的意義，這也會(huì)帶來(lái)很多實(shí)際的意義，比如說(shuō)3年也可以真正開(kāi)展起來(lái)。
未來(lái)，要實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，還要解決目前租賃市場(chǎng)存在的弊病。
“保護(hù)租賃利益相關(guān)方權(quán)益不僅是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，更要保護(hù)租賃雙方的利益。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)媒體表示，發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，要采取機(jī)制激勵(lì)市場(chǎng)主體意愿去從事長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)，如在稅收、土地方面采取措施讓開(kāi)發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。
劉艷告訴記者，長(zhǎng)期租賃是建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，長(zhǎng)期租賃不僅要解決有房住的問(wèn)題，而且要解決住得舒適方便的問(wèn)題。長(zhǎng)期租賃可持續(xù)發(fā)展最終要由市場(chǎng)來(lái)完成，企業(yè)參與是關(guān)鍵。
“租賃市場(chǎng)與購(gòu)房市場(chǎng)并舉有助于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各占50%的比例是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。”劉艷明確指出。
“不同于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)后就可出售，資金可以較快回收，而建設(shè)長(zhǎng)租公寓要長(zhǎng)期持有，資金回收期長(zhǎng)，資金壓力大。尤其是在初始階段，大量資金要用于拍地、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲認(rèn)為，要認(rèn)真研究針對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)的融資、稅收等相關(guān)政策，使長(zhǎng)租市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，更有效地培育長(zhǎng)租市場(chǎng)。
劉艷預(yù)計(jì)，未來(lái)將出現(xiàn)多層次品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓是未來(lái)城市核心區(qū)解決年輕人住房的主流，不僅要有好房子，更要有好配套。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
2017年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是極不平凡的一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，這一年來(lái)，全國(guó)有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策。這是調(diào)控力度空前的一年，對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2018年，情況又將如何，業(yè)界備受關(guān)注。
貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的最新部署。談及2018年的樓市調(diào)控，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在去年年底時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于2018年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期對(duì)于限購(gòu)松綁討論最多的就是各地或有一定的財(cái)政壓力，所以從這個(gè)角度看，適當(dāng)松綁也是有可能的。但是這次松綁不是大松綁，房住不炒依然會(huì)繼續(xù)，而且也主要是郊區(qū)市場(chǎng)的松綁。市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)后勁依然較大，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是個(gè)大產(chǎn)業(yè)，潛在的剛需還很大。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會(huì)有太大的變化。”任興洲認(rèn)為，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖、力度不會(huì)放松，決不能讓投機(jī)因素重返市場(chǎng)，注重防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，保持政策穩(wěn)定性也會(huì)避免市場(chǎng)硬著陸、大起大落。
“2018年的調(diào)控總基調(diào)不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，各地方從應(yīng)急式嚴(yán)格調(diào)控將過(guò)渡到差別化調(diào)控階段，滿足剛需和改善型住房需求是制定調(diào)控政策的初衷，針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控只能是階段性的，讓房?jī)r(jià)和城市的發(fā)展協(xié)調(diào)是符合規(guī)律的。”劉艷認(rèn)為。
趙秀池對(duì)此也表示贊同，她認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不會(huì)變。會(huì)緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位來(lái)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地會(huì)根據(jù)自己的情況因城施策，對(duì)于住房供不應(yīng)求的城市，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)限貸限價(jià)等的房地產(chǎn)調(diào)控政策；對(duì)于住房供過(guò)于求的城市，主要任務(wù)還是去庫(kù)存。目的都是平衡供求關(guān)系，讓住房回歸居住功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在綜合運(yùn)用一系列財(cái)稅、金融、規(guī)劃、土地、行政手段等政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)越來(lái)越小，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越平穩(wěn)。”趙秀池預(yù)計(jì)。（記者 于淼）
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