在今年上半年嚴格而又密集的樓市調(diào)控政策過后，步入“下半場”的樓市或?qū)⒚媾R更大調(diào)整。如今，已有多個城市再次上調(diào)房貸利率，這也為進一步“擠”走炒房客增加了籌碼。此外，為了回歸“房住不炒”的本質(zhì)，“租購同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”等概念也成為各地在樓市調(diào)控中的下一個發(fā)力點。對于樓市而言，這些“不利因素”的增多也讓房價的上漲動力再次減弱。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 多城上調(diào)首套房貸款利率
近期，多地傳出了銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息，有個別城市首套房貸款利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮30%，另有多個重點城市首套房貸款利率按照基準利率上浮5%至10%作為“起步價”。
近日，有媒體報道稱，一名購房者稱自己購于南京的商品房在某股份制銀行申請住房貸款時，獲批的利率是在基準利率的基礎(chǔ)上上浮30%，且首付高達五成。據(jù)該購房者介紹，該商品房為其名下的首套房。對此，該股份制銀行的個貸專員表示，確實有部分購房者的首套房貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮了30%，不過多數(shù)貸款人的首套房仍可以申請到最低上浮10%的貸款利率。購房者的資質(zhì)、房齡以及房屋面積是審批利率的主要參考指標，而50平方米以下的房子可能將不能申請貸款或者貸款利率上浮較高。
據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，南京地區(qū)的17家銀行，首套房貸款利率平均為基準利率的1.02倍，達5.03%。其中，最高為基準利率上浮30%。事實上，不僅僅是南京，對于很多城市來說，首套房貸款利率政策已經(jīng)由“折扣價”調(diào)整為了“加價”。
據(jù)融360發(fā)布的報告顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率已上升至4.99%，相當于基準利率的1.02倍，這是繼2013年出現(xiàn)全面基準利率后，時隔四年全國范圍內(nèi)首套房貸款再現(xiàn)全面回歸基準利率的情況。
數(shù)據(jù)顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，7月，全國首套房平均利率環(huán)比上升了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。
值得關(guān)注的是，北京地區(qū)的房貸利率上浮明顯。據(jù)融360監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月北京地區(qū)首套房貸款利率平均折扣為基準的1.01倍，平均利率為4.96%。在監(jiān)測的30家銀行中，在首套房的首付方面有28家銀行為3.5成，而在貸款利率方面仍有一家銀行執(zhí)行9.5折優(yōu)惠利率。目前，部分銀行最低可以申請基準利率，但貸款額度需排隊受理，另有部分銀行執(zhí)行首套房貸款利率按照基準利率上浮5%至10%的政策，接受利率上浮可優(yōu)先受理貸款業(yè)務(wù)。融360分析師認為，北京對于政策的敏感性較高，政策執(zhí)行力較強，已先于其他一線城市出現(xiàn)變動。綜合北京、上海、廣州、深圳4個城市走勢的特點來看，或許北京的走勢較能反映出未來房貸利率的動向。
而房貸利率的上調(diào)則提高了購房門檻。以貸款200萬元、貸款25年計算，按照等額本息還款法，在基準利率上浮10%后，相比去年的八五折優(yōu)惠時期，利息成本高出了421603.07元，每月月供增加了1405.34元。
事實上，除了貸款利率外，放款的速度也令諸多購房者“傷不起”。據(jù)融360發(fā)布的報告顯示，今年全年信貸的環(huán)境都趨于緊張，因此下半年銀行的放款節(jié)奏會進一步放緩，進入年末更可能面臨銀行放款的“凍結(jié)期”。
廣東探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度
自今年下半年以來，“租賃”、“共有”等字眼就頻繁地出現(xiàn)于樓市政策中。8月初，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，將原有實行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。雖然共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個全新的概念，但因北京此版方案更加體系化了，因而一石激起千層浪。如今，廣東也開始探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度了。
8月22日，廣東省住建廳、廣東省發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》（以下簡稱“規(guī)劃”）。規(guī)劃稱，廣東將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價標準及個人出資數(shù)額，確定個人和政府或者個人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
規(guī)劃提出，要推動建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。建立完善“以需定建”的住房保障機制。健全保障房申請登記和輪候保障制度，完善準入退出機制。建立保障房使用管理購買服務(wù)機制、物業(yè)服務(wù)費補貼和小區(qū)公共設(shè)施維護更新制度，加強保障房小區(qū)屬地管理力度。
規(guī)劃還提出要全面建立住房公積金和住房補貼雙軌制。研究擴大公積金繳存覆蓋面的措施，推進住房公積金使用政策調(diào)整。建立住宅政策性金融機構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定的住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。按照10%左右的面積標準，在住房保障小區(qū)配建經(jīng)營性設(shè)施。
“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀80年代的英國。2007年，江蘇淮安在國內(nèi)首次試點共有產(chǎn)權(quán)住房。2010年，上海跟進試點。2013年底，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒有在名稱及實操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。
房價上漲動力再減弱
在近半年的樓市調(diào)控作用下，樓市趨穩(wěn)跡象明顯。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的7月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅降至10個月以來最低，漲幅繼續(xù)全部回落。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，目前平均房價漲幅加速放緩，同比漲幅為10個月以來最低，回到了2017年春節(jié)前的水平。而從環(huán)比來看，70個大中城市平均新建商品房住宅環(huán)比上漲了0.49%，也是最近5個月以來的最低值，漲幅放緩趨勢較為明顯。
事實上，一些調(diào)控重點區(qū)域的房價降幅更加明顯。據(jù)了解，無論是新房還是二手房，北京的房價均已連續(xù)兩個月未漲，近年來最嚴格的調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊近日發(fā)布的最新一期北京住宅銷售價格指數(shù)顯示，六七兩個月里北京的新建商品住宅和二手住宅價格全部停漲，多數(shù)戶型甚至還出現(xiàn)了連續(xù)降價的情形。
此外，有數(shù)據(jù)還顯示，深圳7月新房成交均價為54446元/平方米，環(huán)比下跌了0.08%，同比下跌了4.01%。這是自去年“10·4”新政以來，深圳新房成交均價連續(xù)第十個月下滑。
除了一線城市的房價止?jié)q以外，環(huán)一線城市的房價也下降明顯。
以河北燕郊為例，據(jù)鏈家網(wǎng)披露的成交記錄來看，2015年春天這里的二手房房價還保持在每平方米六七千元，但到了今年三四月，這里的價格最高時卻已飆漲至每平方米3.5萬元以上。而如今部分小區(qū)已從6月前的3.1萬元/平方米，降到了大約2萬元/平方米。而在新房方面，燕郊的樓市也同樣跌入了“冰點”。
種種跡象顯示，因嚴控的作用，房價不超過去年10月水平的目標完成在即。事實上，4月中旬，在相關(guān)部門對熱點城市集中約談后，地方政府陸續(xù)組織開發(fā)商召開吹風會，要求在今年年底前，房價確保不超過去年10月的水平。
據(jù)相關(guān)人士透露，自本輪樓市調(diào)控以來，一線城市與二線熱點城市例如南京、蘇州、杭州、廈門、合肥、鄭州、武漢等，都分別以不同形式被相關(guān)部門約談或會商。甚至部分地區(qū)被約談過不止一次，要求控制房價漲幅與加大供應(yīng)量，減少房企囤房等現(xiàn)象，而有較大漲幅或上漲預(yù)期的地方都是主要約談對象。
上述人士還表示，需要注意的是，調(diào)控還要有長久性。近期出現(xiàn)了熱點城市新盤開盤即突破限價、放松限購等現(xiàn)象，因此，不能因調(diào)控以目標為紅線，就出現(xiàn)在確定達到目標后放松警惕開口子，給市場傳遞錯誤信號的問題，使調(diào)控再度出現(xiàn)反復。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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