25日,中國房地產(chǎn)市場迎來多項(xiàng)重磅利好政策。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》公布,推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
通知明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,這意味著中國熱點(diǎn)城市將迎來“認(rèn)房不認(rèn)貸”時代。
什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”?
“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。“認(rèn)房”是指銀行參考擬購房家庭在當(dāng)?shù)貙?shí)際擁有的住房套數(shù);“認(rèn)貸”是指銀行根據(jù)擬購房家庭在全國范圍內(nèi)是否有過住房貸款記錄,來確定是否為首套房。
其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。它意味著如果有過購房貸款記錄,再購房時即使名下無房或貸款已還清,也會被認(rèn)定為二套房。二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房。
據(jù)貝殼研究院測算,在北京,一套650萬元(人民幣,下同)的改善性住房(非普通住宅),在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下,首付比例40%,而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下,首付比例翻倍為80%,首付額度多出260萬元。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,目前一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。
為何調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”?
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策抑制購房需求,特別是換房群體的改善性住房需求。貝殼研究院指出,例如:北京在2011年和2017年兩次啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后,二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期,且房價(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15個百分點(diǎn)。
此外,北方部分城市如天津、濟(jì)南等近年來房價(jià)持續(xù)低迷,很大程度上也是因?yàn)樵谑袌鰺岫绕碗A段執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,過度抑制了市場需求。
在2010年以來的兩輪樓市調(diào)控周期中,“認(rèn)房又認(rèn)貸”被視為抑制需求、給樓市降溫的重要政策工具,但眼下市場形勢和預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化。7月24日的中央政治局會議明確提出,適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,優(yōu)化首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,對于外地有過貸款記錄、本地?zé)o房以及“賣一買一”的置換需求來說,首付比例及貸款利率將有明顯下降,同時房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行,此政策在降低家庭購房門檻的同時,也降低了購房成本,有利于需求釋放。
哪些城市可能落地?
需要看到,三部門強(qiáng)調(diào):“此項(xiàng)政策作為政策工具,納入‘一城一策’工具箱,供城市自主選用”。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,這也意味著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是否執(zhí)行、什么時候執(zhí)行,由城市自行決定。城市地方政府若要執(zhí)行該政策,需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商,而且會綜合評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運(yùn)行情況和風(fēng)險(xiǎn)。
陳文靜表示,此番新政為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間,預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。一線城市同樣存在政策落地預(yù)期。由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大,若政策跟進(jìn)執(zhí)行,預(yù)計(jì)將對市場產(chǎn)生較為明顯的帶動。
多項(xiàng)政策同日落地
當(dāng)日,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策之外,官方還將“換房退個稅”的優(yōu)惠延長至2025年底。同日,相關(guān)部門還宣布延續(xù)實(shí)施支持公租房建設(shè)和運(yùn)營的稅收優(yōu)惠政策等。
專家認(rèn)為,多部委接連釋放政策利好,為市場注入信心,有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。(記者 龐無忌)
轉(zhuǎn)自:中國新聞網(wǎng)
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