■ “租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應(yīng)以有效監(jiān)管充分防范風(fēng)險，引導(dǎo)其健康有序發(fā)展。

　　■ 應(yīng)盡快明確相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范與監(jiān)管細則并加強行業(yè)自律。

　　■ 有必要對“租金貸”產(chǎn)生的資金沉淀進行嚴格監(jiān)管，特別是對那些自身杠桿率較高、流動性偏緊的企業(yè)，必須確保“租金貸”資金池的相對獨立性，減少資金被挪用的可能。

　　■ 建議將“租金貸”的有關(guān)說明和風(fēng)險提示進行統(tǒng)一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費者在充分了解產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行理性選擇。

　　9月30日，上海市住建委、金融辦等五部門聯(lián)合推出10條監(jiān)管舉措，明確開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的條件，強調(diào)防范“租金貸”引發(fā)社會風(fēng)險、防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金和違規(guī)經(jīng)營等行為。

　　自構(gòu)建“租購并舉”住房制度以來，一系列支持住房租賃發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，其間，品牌化、規(guī)?；?jīng)營的長租公寓得到多方助力，發(fā)展迅速。然而，長租公寓潛藏的各類風(fēng)險，尤其是金融風(fēng)險逐漸顯露。今年8月，在“我愛我家”一位前任高管公開發(fā)表“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”的言論后，不到一周時間，杭州就有一家經(jīng)營長租公寓的公司因資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)，引發(fā)業(yè)界廣泛討論。

　　一時間，長租公寓以及“租金貸”牽動了整個租房市場的神經(jīng)。“租金貸”到底是怎樣一種產(chǎn)品？具體存在哪些風(fēng)險，又該如何進行有效監(jiān)管？

　　一種參與方復(fù)雜、存在變動性的消費分期貸款

　　“租金貸”指的是向房屋承租人推出的一款貸款產(chǎn)品，承租人與具有貸款資質(zhì)的金融機構(gòu)（包括銀行、網(wǎng)貸公司、資管公司、信托公司等，以下簡稱金融機構(gòu)）簽訂貸款合同，由金融機構(gòu)直接將未來一段時間的租金一次性支付給房屋中介公司或長租公寓經(jīng)營者（以下簡稱中介公司），承租人則按月以房租的形式向金融機構(gòu)歸還貸款。

　　本質(zhì)上，“租金貸”是一種新的消費分期貸款，這種金融創(chuàng)新將傳統(tǒng)的房租季付或年付轉(zhuǎn)換成為月付，將承租人原本集中在前期的財務(wù)支出壓力，轉(zhuǎn)化為相對穩(wěn)定的、分階段的現(xiàn)金流支出。同時，“租金貸”也讓中介公司更快地回收租金，有助于長租公寓的規(guī)?；l(fā)展。自如、蛋殼、相寓等長租公寓的龍頭企業(yè)均推出了“租金貸”產(chǎn)品。

　　然而，與一般的消費分期貸款相比，“租金貸”存在3個明顯的特別之處，這也是其備受爭議的原因所在：

　　消費對象不同。一般的消費分期都是具體的商品，如汽車、家電等；而“租金貸”是抽象的服務(wù)或權(quán)益，即未來一定期限內(nèi)的租房服務(wù)以及由此形成的債權(quán)或者收益權(quán)。

　　參與方不同。傳統(tǒng)的消費分期主要是在消費者與金融機構(gòu)兩者之間，關(guān)系相對比較簡單；而“租金貸”則至少由租房者、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)和房東四者構(gòu)成，關(guān)系較為復(fù)雜。如果長租公寓同時推出了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，涉及的關(guān)系就更加繁雜。

　　貸款合同的可變動性不同。傳統(tǒng)的消費分期貸款涉及的實物產(chǎn)品，比如一輛汽車、一件家電，其所有權(quán)和使用權(quán)在貸款的同時已經(jīng)轉(zhuǎn)移到消費者手中，貸款合同一旦形成，很少會發(fā)生變動。而“租金貸”的貸款合同則不然。例如，消費者通過第三方金融機構(gòu)貸取了一年的租金貸款，但在合同履行過程中，一旦需要調(diào)整租房地址甚至中斷租房行為，相應(yīng)的貸款合同必然會相應(yīng)地變更。

　　“租金貸”不規(guī)范操作引發(fā)多重風(fēng)險

　　“租金貸”等于同時幫助了承租人和中介公司兩方籌措了資金，在長租公寓的成長期起到了非常重要的促進作用。與此同時，由于其不同于其他消費貸款的復(fù)雜性，以及在競爭激烈且監(jiān)管滯后的情況下頻現(xiàn)的不規(guī)范操作，“租金貸”已顯露出多方面風(fēng)險：

　　信息披露風(fēng)險。“租金貸”模式看似是“兩便”，然而中介公司在信息知情方面占據(jù)絕對優(yōu)勢，往往傾向于在沒有進行充分的風(fēng)險提示，甚至是承租人不知情的情況下，誘導(dǎo)承租人與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同。很多承租人未必真的需要減輕租房的前期一次性支出，卻從交房租轉(zhuǎn)換成了還貸款，承擔(dān)了資金被挪用的風(fēng)險。消費者的知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵犯。

　　資金安全風(fēng)險。通過“租金貸”，中介公司將未來較長一段時間內(nèi)的房租套現(xiàn)并自主支配，但從嚴格意義上講，這部分房租并不完全屬于中介公司而只是歸其暫時管理，其中的絕大部分日后需要按月支付給房東。如果企業(yè)任意挪用這部分資金，后期一旦經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，便出現(xiàn)了承租人交了房租、房東卻無法收到房租的怪事，會讓大量租客、房東同時蒙受經(jīng)濟損失，引發(fā)不良社會影響。

　　期限錯配風(fēng)險。因為存在支付的時間差，隨著中介公司管理的房屋數(shù)量愈來愈多，在操作中可以違規(guī)用其他房屋的租金，來支付給已到按月支付時間的房東，形成典型的期限錯配，類似違規(guī)P2P平臺的自融資金池。而期限錯配潛藏較大的流動性風(fēng)險，一旦“發(fā)新償舊”其中一個環(huán)節(jié)出了問題，比如收來大量房源卻租不出去，也就是沒有新的“租房貸”貸款用于按期支付給已租出房源的房東，就面臨資金鏈斷裂。

　　合同變更風(fēng)險。從合同角度來看，金融機構(gòu)的介入使原本簡單的居間合同變成了一個由借貸合同和居間合同共同組成的復(fù)雜關(guān)系合同。如果居間合同發(fā)生變更，借貸合同必須隨之調(diào)整，但由于前期承租人并沒有直接與貸款人接觸過，合同變更主要依賴中介公司的房屋管家。而現(xiàn)實是中介公司沒有充足的動力來配合承租人變更貸款合同，多是將其作為承租人違約的理由收取違約金，甚至有些貸款機構(gòu)人為制造承租人還款逾期，以此獲取不當(dāng)利益。

　　嚴格監(jiān)管沉淀資金，充分提示潛在風(fēng)險

　　當(dāng)今，依托以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)，新的商業(yè)模式頻頻崛起，“租金貸”正是在這一技術(shù)背景下應(yīng)運而生的。不過，任何一個行業(yè)如果過度金融化、過度放杠桿，都會引發(fā)金融風(fēng)險和社會風(fēng)險。

　　8月份以來，有關(guān)部門已充分意識到“租金貸”的問題，北京、西安、上海等城市開始嚴查“租金貸”違法違規(guī)問題。對此，筆者認為，作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應(yīng)以有效監(jiān)管充分防范風(fēng)險，引導(dǎo)其健康有序發(fā)展：盡快明確相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范與監(jiān)管細則。“租金貸”之所以在發(fā)展中亂象頻發(fā)，主要是沒有相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)范對其進行約束，各家公司出于競爭壓力，快速拿房和搶占市場份額被當(dāng)作公司發(fā)展的首要任務(wù)，風(fēng)險被暫時擱置或后移。風(fēng)險正是在這樣的過程中不斷累積，這樣的局面亟須行業(yè)自律、監(jiān)管發(fā)力。上海發(fā)布10條具體措施后，更多城市有望推出“租金貸”的監(jiān)管政策。

　　加強住房租賃企業(yè)行業(yè)自律管理。從“租金貸”的業(yè)務(wù)流程可見，住房租賃企業(yè)在其中處于核心地位，它密切聯(lián)系著其他各參與方。“租金貸”最大的風(fēng)險點也在住房租賃企業(yè)，在于其缺乏監(jiān)管的“資金池”。如果不加約束，少數(shù)服務(wù)商及其高管一旦出現(xiàn)職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等違法違規(guī)行為，給承租人和房東帶來損失資金的風(fēng)險，公司的道德風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險很有可能會向其他參與方“傳染”。因此，有必要對“租金貸”產(chǎn)生的資金沉淀進行嚴格監(jiān)管，特別是對那些自身杠桿率較高、流動性偏緊的企業(yè)，必須確保“租金貸”資金池的相對獨立性，減少資金被挪用的可能，避免由此帶來的更大風(fēng)險。

　　明確貸款人的義務(wù)與責(zé)任。作為金融機構(gòu)，既要在金融產(chǎn)品方面支持和促進住房租賃市場的發(fā)展，更要堅守業(yè)務(wù)底線，有效履行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理的主體責(zé)任，不可將授信審查、風(fēng)險控制等核心業(yè)務(wù)外包。近期，多家銀行暫停“租金貸”業(yè)務(wù)正是規(guī)范這一產(chǎn)品的契機。

　　加強對消費者權(quán)益的保護，特別是知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)。“租金貸”之所以能夠被消費者認同，主要是其可以大幅度降低承租人在前期的資金支出，同時“信用免押金”的策略也使得承租人容易忽視其中的風(fēng)險。免押金其實是通過一個相對長期的貸款分期合同來實現(xiàn)的，免押金和月付就意味著承租人必須要承擔(dān)更高的利息支出。這些承租人在選擇前必須了解的內(nèi)容，現(xiàn)在卻常常被忽視，建議將“租金貸”的有關(guān)說明和風(fēng)險提示進行統(tǒng)一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費者在充分了解產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行理性選擇。

　　綜上，“租金貸”必須回到金融創(chuàng)新的初心，以提高效率或降低成本為根本目的，消除現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式中的痛點，如此創(chuàng)新的收益才能被各參與主體共享。（作者：國家信息中心 高聚輝）

　　轉(zhuǎn)自：中國自然資源報

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