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北京出手!突破多項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)則 “第四代住宅”來襲?


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時間:2024-12-12





  零公攤、贈送面積、得房率超100%……今年以來,多地樓市推出的“第四代住宅”引發(fā)市場關(guān)注。


  近日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》(以下簡稱《導(dǎo)則》)。其中首次提出,鼓勵在住宅首層設(shè)置架空層,打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間;鼓勵在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊;鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。


  “北京此次新政策與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌,類似于‘第四代住宅’概念?!敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,對購房者而言,新政策將帶來更高質(zhì)量的居住環(huán)境。


  每經(jīng)記者注意到,隨著第四代住宅陸續(xù)在各地面市,或?qū)?shí)現(xiàn)以供給激活需求的目的。如今年以來,湖北上市的部分新樓盤在戶型設(shè)計(jì)與品質(zhì)方面有明顯提高,高品質(zhì)住宅出現(xiàn)銷售“日光”的案例,起到了市場風(fēng)向標(biāo)的作用。


  多項(xiàng)住宅設(shè)計(jì)規(guī)則被突破


  《導(dǎo)則》一經(jīng)發(fā)布,便在北京新房市場引起較大反響。


  每經(jīng)記者注意到,《導(dǎo)則》首次提出鼓勵在住宅底層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層,作為居民公共活動、交往空間使用,架空面積可不計(jì)入容積率。


  同時,鼓勵綜合考慮北方氣候特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素,打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺,鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等形式實(shí)現(xiàn)多層次立體綠化;鼓勵通過在陽臺預(yù)設(shè)種植槽、種植箱、種植池、預(yù)留上下水條件等措施,提高室內(nèi)外綠化環(huán)境品質(zhì)。


  而且,在不影響居民生活品質(zhì)的前提下,住宅小區(qū)還可在場地內(nèi)設(shè)置有蓋且不封閉的風(fēng)雨連廊,用于連接相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c社區(qū)出入口、小區(qū)內(nèi)廣場、游園、涼亭等公共空間相互銜接,方便居民休閑與出行。


  一家頭部房企北京公司相關(guān)人士向每經(jīng)記者介紹,此次《導(dǎo)則》內(nèi)容對開發(fā)企業(yè)來說具有積極意義,相當(dāng)于在建筑報(bào)規(guī)方面放松了管理尺度,能夠讓房子的得房率和小區(qū)業(yè)態(tài)得到提升?!伴_發(fā)商為了提升小區(qū)自身的產(chǎn)品力,早就有爭取設(shè)計(jì)架空層、風(fēng)雨連廊和開敞陽臺,一直沒有被允許,此次《導(dǎo)則》終于在很多方面有所突破,對新開發(fā)的項(xiàng)目銷售也有幫助?!?/p>


  值得一提的是,據(jù)公開資料,北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū),此前就曾出現(xiàn)風(fēng)雨連廊被拆除的情況,大興的招商璽多次報(bào)規(guī)風(fēng)雨連廊才獲得審批。


  北京另一家房企內(nèi)部人士告訴每經(jīng)記者:“鼓勵連廊還是挺好的。很多項(xiàng)目都連著門口的大堂做一部分,有儀式感,或者小區(qū)點(diǎn)狀分布的避雨防曬的涼亭,沒法讓每個單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密布,基本都會切斷景觀整體性??梢孕纬赏暾B廊的是中式四合院?!?/p>


  不過該人士也認(rèn)為,因?yàn)樘鞖庠?,北方很多小區(qū)購房者更愿意封陽臺?!伴_敞陽臺的后期管理是挑戰(zhàn),北方風(fēng)沙天氣多,灰塵大,希望封陽臺的業(yè)主不在少數(shù),但封陽臺會影響外立面美觀度,現(xiàn)在就有小區(qū)業(yè)主因?yàn)榉怅柵_樣式和品質(zhì)而顯得五花八門?!?/p>


  “新規(guī)旨在提升住宅舒適性”


  “北京此次新政策與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌,類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設(shè)計(jì)和風(fēng)雨連廊等措施,旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性,還通過政策規(guī)范促進(jìn)了住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新和發(fā)展?!?/p>


  柏文喜認(rèn)為,對購房者而言,新政策也將帶來更高質(zhì)量的居住環(huán)境?!百彿空呖梢云诖龘碛懈喙不顒涌臻g、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗(yàn)。例如,架空層設(shè)計(jì)將提供室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間,風(fēng)雨連廊將方便居民休閑與出行。這些變化將直接影響購房者的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量?!?/p>


  值得注意的是,克而瑞近期發(fā)布了《2024年度中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100》榜單,克而瑞集團(tuán)CEO張燕提到,榜單中統(tǒng)計(jì)的100個熱銷項(xiàng)目中,通過提升產(chǎn)品力創(chuàng)造出溢價(jià),成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)最突出的特點(diǎn)?!爱a(chǎn)品卷在哪里?首先是‘高贈送’,這得益于設(shè)計(jì)規(guī)范調(diào)整、第四代住宅落地,熱銷項(xiàng)目得房率一再提升。十大入圍項(xiàng)目平均得房率92.5%,遠(yuǎn)超過往?!?/p>


  事實(shí)上,今年9月20日,中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見發(fā)布,其中提及,健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制,發(fā)揮住房公積金的住房保障作用;優(yōu)化房地產(chǎn)政策,適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn),優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則,改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。


  彼時業(yè)內(nèi)就曾預(yù)測,優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則即包括一是出讓低密度地塊(容積率在2以下),二是優(yōu)化用地建設(shè)規(guī)則,比如打造第四代住宅(庭院入戶、花園入戶、大飄窗和大陽臺、降低公攤等)、明確高度限制等。


  在柏文喜看來,除了新建的住區(qū)項(xiàng)目,北京也應(yīng)重視對已建成的既有住宅和老舊小區(qū)的改造和品質(zhì)提升,充分利用存量空間資源。此外,建議加強(qiáng)對新的“設(shè)計(jì)導(dǎo)則”的宣貫,轉(zhuǎn)變陳舊的設(shè)計(jì)觀念和粗放的設(shè)計(jì)習(xí)慣,基于設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)維全過程視角,通過建筑師負(fù)責(zé)制機(jī)制,為北京成就更多高質(zhì)量居住建筑。


  廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴每經(jīng)記者,北京此次對住宅設(shè)計(jì)的調(diào)整,包括架空層、公共空間、風(fēng)雨連廊,以及設(shè)置開敞陽臺等,在北京過去的建筑里面是非常少見的,這種創(chuàng)新空間在北京地區(qū)的需求其實(shí)是很大的。“比如這種開敞的陽臺設(shè)計(jì)確實(shí)能夠提高得房率,其實(shí)也相當(dāng)于變相降低了房價(jià),同時房屋使用功能又有創(chuàng)新和改進(jìn),這對于購房者來說都是好事?!保▌㈨炤x)


  轉(zhuǎn)自:每日經(jīng)濟(jì)新聞

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