近期，上市房企陸續(xù)公布了半年報(bào)。截至今年8月22日，在已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的41家房企中，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收達(dá)4876.8億元，同比增長(zhǎng)了27.54%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)達(dá)426.3億元，同比增長(zhǎng)了33.92%。但在一片繁榮的表象下，一股暗流正在涌動(dòng)。

　　值得注意的是，無(wú)論是龍頭房企還是中型房企，均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減的情況，已持續(xù)一年多的樓市調(diào)控限貸、限價(jià)、限簽的殺傷力已經(jīng)顯效，房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。與此同時(shí)，房企多元化轉(zhuǎn)型正在加速，體育、零售、冷鏈、健康、醫(yī)療以及食品等都成為房企密集布局的方向。

　　半年報(bào)出爐

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又獲得了很大收獲。大部分房企都取得了較好的中期業(yè)績(jī)“，增收又增利”成為主流。在上述41家上市房企中，33家公司上半年實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。其中，20家公司凈利增速超過(guò)50%，17家公司凈利增長(zhǎng)同比翻倍。

　　截至目前，在第一“軍團(tuán)”的四家房企中，萬(wàn)科、碧桂園均公布了半年報(bào)。萬(wàn)科在上半年的營(yíng)收達(dá)1060億元，同比增長(zhǎng)了51.8%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增長(zhǎng)了24.9%。

　　剛剛經(jīng)歷了工程事故風(fēng)波的碧桂園同樣實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。碧桂園在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元，同比增長(zhǎng)了約69.7%；毛利約為349.7億元，同比增長(zhǎng)了104.6%；凈利潤(rùn)約為163.2億元，同比增長(zhǎng)了94.9%。

　　融創(chuàng)和恒大則發(fā)布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告。恒大預(yù)計(jì)利潤(rùn)規(guī)模同比大幅提升，稅后凈利潤(rùn)增幅在125%以上，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)增幅在100%以上。而融創(chuàng)則表示，上半年?duì)I收增幅將超過(guò)200%，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增幅在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。

　　此外，上半年華潤(rùn)置地的綜合毛利潤(rùn)率為48.1%，比去年同期的35.0%有明顯提升。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率由63.5%上升至66.6%。

　　在其他房企中，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為24.35%，比去年同期上升了6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤(rùn)率為13.3%，均高于去年同期。

　　值得注意的是，這是在很多城市出臺(tái)限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jī)。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤(rùn)，而且出貨都成為了難題。

　　上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不同企業(yè)的拿地策略不同，有些企業(yè)雖遭遇限價(jià)，但其土地是在前幾年獲得的，成本相對(duì)較低。此外，如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴(yán)厲的城市，同樣也會(huì)有較好的利潤(rùn)空間。

　　不可否認(rèn)，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出了下降趨勢(shì)，而到了2017年，部分企業(yè)的利潤(rùn)率已開(kāi)始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為，未來(lái)這一情況有望繼續(xù)改善。

　　現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力

　　雖然上半年業(yè)績(jī)普遍向好，但是在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

　　以萬(wàn)科為例，在業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，其資產(chǎn)債數(shù)據(jù)也跟著走高。截至今年6月末，萬(wàn)科擁有總資產(chǎn)1.35萬(wàn)億元，負(fù)債總額為1.14萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率增至84.70%，比上年末增加了0.72個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍處于行業(yè)低位。

　　與此同時(shí)，碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負(fù)債率達(dá)59%，較去年的56.9%微升；保利地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)93.26%，較去年末擴(kuò)大了7個(gè)百分點(diǎn)。

　　龍湖集團(tuán)今年上半年凈負(fù)債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤(rùn)置地的凈有息負(fù)債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長(zhǎng)。而負(fù)債半年內(nèi)大增219.04億元的藍(lán)光發(fā)展，期末凈負(fù)債率較2017年末提升了22個(gè)百分點(diǎn)至115.6%。

　　但在過(guò)去的半年里，龍頭房企均出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅萎縮，如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-42.55億元，同比減少了119.47%。上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元。保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-98.33億元。此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

　　中小房企也不例外。藍(lán)光發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.82億元，而上年同期則為39.10億元。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降，說(shuō)明企業(yè)的支出變多、回款變慢、融資惡化，負(fù)債壓力增加了。

　　另有資深人士表示，限售、限價(jià)、限購(gòu)等政策導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性大幅下滑。同時(shí)，融資端也持續(xù)收緊，比如順應(yīng)上半年降杠桿的趨勢(shì)，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊，停止了許多房企的發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢(shì)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還指出，在當(dāng)前資金面收緊的情況下，房企應(yīng)適當(dāng)壓縮債務(wù)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)或者入股等方式降低負(fù)債的壓力。

　　而部分房企則轉(zhuǎn)向了租賃運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，并進(jìn)行REITs等ABS融資。但中小房企資金狀況遠(yuǎn)不如龍頭房企，即便可以發(fā)行應(yīng)收款A(yù)BS，財(cái)務(wù)成本也會(huì)隨之上升，中小房企的狀況或舉步維艱。

　　中金公司分析師張宇認(rèn)為，此輪融資收緊也在客觀上推動(dòng)了金融資源向頭部企業(yè)的聚集，行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將加速提升。

　　“從目前來(lái)看，主要房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，但我們也應(yīng)看到，很多龍頭開(kāi)發(fā)商一方面不斷尋找新的并購(gòu)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，另一方面也紛紛進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。而健康、養(yǎng)老、教育、體育、零售、旅游、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的嘗試。（張曉玲 張忠安）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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