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“租購同權(quán)”掀租賃市場熱 萬億級蛋糕背后考驗運營能力


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2017-08-12





  近日,“租購同權(quán)”一直活躍在話題榜,并將租賃市場推向風口。
 
  日前,住建部門有關部門負責人提出,將通過立法明確租賃當事人權(quán)利義務,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
 
  業(yè)內(nèi)人士認為,在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下,我國住房供應正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢,住房租賃市場將迎來新一輪發(fā)展期。
 
  萬科董事長兼總裁郁亮表示,“購租并舉”是建立我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措,現(xiàn)在發(fā)展租賃市場是在“補課”,未來市場前景看好。
 
  在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領看來,大城市、特大城市的租賃市場活力在很大程度上決定城市的活力,租賃發(fā)展將是未來城市的希望所在。
 
  面對這萬億級租賃市場,各方力量爭相涌入。一方面,諸多公寓品牌借助資本優(yōu)勢加速擴張市場份額;另一方面,越來越多的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)型,由銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。
 
  然而,租賃市場搶灘熱潮背后,卻是無法忽視的現(xiàn)實考驗。
 
  租賃紅利顯現(xiàn)
 
  7月,廣州率先明確保障租購同權(quán),賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權(quán)益,允許商業(yè)用房改租賃住房,鼓勵城中村做好安防,統(tǒng)一出租等;隨后,住建部門等9個部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)發(fā)展,廣州、深圳、南京等12個城市首批試點;7月24日,上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交,住建部門表示將對“租購同權(quán)”立法的消息也隨之傳來。江蘇無錫市7月28日出臺新政,宣布從9月1日起,外地居民只需要滿足一定條件,就可以實現(xiàn)租房落戶。
 
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出,本次政策反映出中央政府對于住房租賃市場比較重視,“目前房價限制情況差不多了,把住宅市場管理重點轉(zhuǎn)移到住房租賃市場上去,這也是在未來一個時期內(nèi)工作重心的轉(zhuǎn)換。”
 
  首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示,發(fā)展租賃住房市場可減輕購房人壓力,減少購房需求,在一定程度上抑制房價上漲,有利于解決流動人口的住房問題,確保“居者有其屋”,推動我國住房市場制度和體系更加完善。
 
  楊現(xiàn)領直言,新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來,現(xiàn)在,租賃市場是中國房地產(chǎn)市場的紅利。
 
  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,我國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,以外來務工人員、新就業(yè)大學畢業(yè)生等新市民為主。
 
  鏈家租賃數(shù)據(jù)、自如數(shù)據(jù)的測算結(jié)果顯示,一線城市租金收入比為30%左右,二線城市一般不超過25%,三四線普遍在20%以下。其中,一線城市中深圳租金收入比最高,為34.27%,其次是北京、廣州、上海,分別為29.81%、29.16%、24.41%。熱門二線城市中杭州租金收入比最高,為28.5%,其次是廈門、天津、南京,分別是27.91%、26.91%、24.62%。
 
  對比國際大都市,紐約、倫敦、香港等城市的租金收入比普遍超過50%。楊現(xiàn)領指出,中國一線城市較低的租金收入比,恰恰是未來的城市的活力與希望所在。給年輕人希望,就是給城市希望。
 
  華菁證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷認為,租賃領域是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中得到頂層制度紅利的領域。對于地產(chǎn)這樣一個政策對行業(yè)發(fā)展影響力巨大的領域,制度紅利的出現(xiàn)和加強是具備劃時代意義的。鼓勵租賃業(yè)的發(fā)展是目前地產(chǎn)銷售調(diào)控政策的必要補充,也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會一直護航租賃行業(yè)的發(fā)展,未來的政策只會越來越細化,越來越可執(zhí)行。
 
  市場搶灘熱潮下的冷思考
 
  鏈家研究院報告指出,目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億,預計到2025年,中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。
 
  行業(yè)發(fā)展?jié)摿捎^,巨大的市場蛋糕顯現(xiàn),各方力量爭相涌入。
 
  然而租賃市場火爆背后,其紅利并非雨露均沾。楊現(xiàn)領認為,但不是所有城市都有租賃機會,事實上它只屬于重點城市。
 
  “從城市的角度來講,中國存在租賃供應不足的城市主要集中在TOP10城市,尤其是房價最高、投資需求多的北上廣深,房屋閑置問題突出與租賃供應不足的問題并存,其余城市的問題并不突出。”
 
  楊現(xiàn)領進一步闡釋,有四個指標決定租賃市場開拓機會。第一,有持續(xù)人口凈流入,且凈流入人口以年輕人為主;第二,服務業(yè)占比超過50%,且持續(xù)上升;第三是房價收入比偏高,交易市場價格門檻高;第四,租金基數(shù)不高,且上漲空間廣闊。滿足這四大特點的城市,未來租賃市場將大有活力,而這些城市多布局于珠三角和長三角的重點城市。
 
  除了地區(qū)差異外,對市場運營主體的素質(zhì)要求也越來越高。
 
  目前我國住房租賃形式大致有兩種:個人住房租賃和由專業(yè)租賃機構(gòu)運營或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示,目前我國出租房約有1億套,其中超過90%為個人出租,品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%,開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。
 
  個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優(yōu)勢,滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問題。
 
  清華大學法學院教授程嘯建議,一方面要大力發(fā)展新型租賃模式,另一方面,對傳統(tǒng)的個人住房出租市場應該加強監(jiān)管,盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范,保障租客和房東的合法權(quán)益。
 
  相比個人住房出租,由專業(yè)化租賃企業(yè)運營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓,正快速崛起,發(fā)展迅猛。如自如、魔方、YOU+等。
 
  根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,目前TOP30房企中,有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。從去年開始,萬科、龍湖、旭輝等都開始布局長租公寓。
 
  然而,市場搶灘火熱背后卻是盈利難題。目前長租公寓的盈利模式單一,租金為主要的盈利來源,但前期土地收購、裝修改造及租賃稅費的成本較高,投資回報周期長。
 
  世聯(lián)行2016年年報顯示,包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務業(yè)務,總體毛利率僅為2.32%,其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。
 
  要把租賃當成“十年的生意”來做
 
  政策的鼓勵并不會為租賃市場帶來一個快速爆發(fā)期,在楊現(xiàn)領看來,因為租賃市場是一個相對獨立的市場,它的內(nèi)在運行規(guī)律是既定的。租賃需求的釋放也是穩(wěn)定有節(jié)奏的。“不應拿租賃市場與交易市場相提并論,穩(wěn)態(tài)的增長還是有空間。”
 
  楊現(xiàn)領指出,要把租賃當成一個“十年的生意”來做,租賃運營至少需要投入10年的精力。“這跟開發(fā)完全不同。租賃強調(diào)的是強運營,開發(fā)強調(diào)的是快周轉(zhuǎn),這是兩個本質(zhì)的不同。”
 
  據(jù)鏈家研究院測算,集中式長租公寓的租期一般為10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果運營得好,3~4年就可以開始盈利了。
 
  “目前租金回報率低是事實,但是不意味著租賃市場沒前途,應該動態(tài)來看租金回報率,”楊現(xiàn)領表示,今天做租賃運營機構(gòu)就要看五年和十年,應該算五年后的租金乘以今天的房價,未來一線城市每年大概會以8%左右的速度在復合型增長,“租賃的本質(zhì)在于運營,運營的核心在于服務”。楊現(xiàn)領指出,無論是自如還是其他的公寓運營商,對于運營這門生意,需要有堅定不移的信念,因為,這個市場不缺機會,制勝法寶一直都是運營與服務能力。
 
  目前,相較于發(fā)達國家,我國住房租賃市場制度及市場體系仍不夠完善。美國機構(gòu)化運營機構(gòu)持有或管理運營的租賃房屋數(shù)量占比超過30%,日本超過80%,而在中國這個數(shù)尚不足2%差距非常大。
 
  楊現(xiàn)領認為,中國亟須培養(yǎng)形成完整的租賃生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。“事實上,目前對于中國的運營機構(gòu),規(guī)模門檻較高,管理5萬間和30萬間是完全不同的概念。在運營的過程中我們發(fā)現(xiàn),當管理的房間數(shù)量少于1000間時,公司可以實現(xiàn)盈利,但是當管理的房間數(shù)量超過1000間時,公司的利潤消失了。很多企業(yè)難以突破1萬間門檻,解決規(guī)模擴張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)。”楊現(xiàn)領分析。
 
  從運營角度來說,租賃是一個重服務的產(chǎn)業(yè),本質(zhì)上是運營的生意。從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服務以及衍生服務,只有專業(yè)化、規(guī)模化的機構(gòu)才有能力把握住市場的機遇。“租賃管理是一個‘最接地氣’,扎到泥土里的活,不是想進就能進的。”楊現(xiàn)領說道。

 


  轉(zhuǎn)自:中國經(jīng)營報

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