5月17日，位于北京市東南五環(huán)的陽光城京兆府項目領取了預售許可證，預售價格在57000元/平方米-78000元/平方米之間，“不出意外”并未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。
近期，北京市主城區(qū)和近郊區(qū)的很多二手豪宅交易價格已經突破10萬元。但受限價政策的影響，一批新盤以相對較低的價格獲取了預售證，成為今年以來首批“受限”的新盤項目——盡管北京并未明確對售價的要求，但今年尚未有單價超過8萬元的新房住宅項目獲批。
這也成為近期熱點城市樓市的一個縮影。受限價政策的直接影響，部分房地產項目選擇“平價開盤”。上海易居研究院指出，隨著限購、限貸等政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，這一范圍還可能會繼續(xù)擴大。
此外，恒大地產做出降低負債率的舉動，也說明房企正在加強對資金鏈問題的考量。有房企人士認為，隨著調控深化，償債壓力、業(yè)績壓力等逐漸浮現(xiàn)，“以價換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號表明，在本輪價格博弈中，房企的立場正在出現(xiàn)動搖。
隱形的“紅線”
京兆府是陽光城在北京開發(fā)的第一個項目。業(yè)內普遍認為，陽光城選擇“低價”開盤，可能是出于品牌推廣和蓄客的目的，進一步打開北京市場。但這種情況并非個案。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年4月入市的首開保利·熙悅誠郡，5月已入市的景粼原著、澤信公館，以及已經取得預售許可證的遠洋天著春秋、壹號莊園、翡翠公園等項目，最高的銷售和預售單價均未超過8萬元。
北京的限價政策早已有之，此輪限價中，北京并未明確價格“紅線”。坊間傳言，“8萬元”是價格審批的門檻。從實際情況來看，到目前為止，北京的確尚未有單價超過8萬元的項目獲批。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向21世紀經濟報道表示，受到“限價”政策的管制，今年以來北京出現(xiàn)了一批品質或位置已達“豪宅線”，但是價格無法逾越“8萬元”的項目。她認為，對于購房者而言，這一類項目性價比較高，不失為一個相對較好的入市選擇。
這種情況并非個案。據(jù)21世紀經濟報道了解，在蘇州、南京、廈門等城市，近期也出現(xiàn)部分項目開盤價格明顯低于預期的情況。在中部的長沙，部分新盤供應價格也明顯下降。
據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有超過20個城市在近期出臺了限價政策，標準多為“不得高于前期項目售價、不得高于同區(qū)域同類項目售價”等。還有很多城市雖未明確出臺“限價令”，但在價格審批中已有所限制。“政府并沒有說賣多少錢合適，但我們按照預期價格去審批的時候，已經批不下來了。”天津某房地產項目負責人向21世紀經濟報道表示。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅出現(xiàn)全面回落。環(huán)比來看，有12個城市的新房價格漲幅出現(xiàn)收窄，其中的5個城市(上海、南京、合肥、福州、天津)表現(xiàn)為負增長。
事實上，除限價政策的直接影響外，限購、限貸等政策措施也在此輪價格博弈中起到了重要作用。其中，限購政策使得很多購房者的資格受限，信貸政策收緊也影響到購房者的支付能力。加之部分需求進入觀望狀態(tài)，使得樓市成交量進一步下滑，并影響到交易價格。
根據(jù)中原地產的數(shù)據(jù)，今年5月北京成交新房住宅2398套，同比下降40.9%，并已連續(xù)5個月低于3000套。二手住宅成交10801套，創(chuàng)下最近27個月的最低值。
資金鏈壓力倒逼利潤回吐
在諸多應對新政的手段中，降價銷售其實是不得已的選擇。在此之前，很多開發(fā)商放緩供應節(jié)奏，以等待更好的時機。根據(jù)亞豪機構的統(tǒng)計，今年北京月均入市住宅項目在10個以內，新房供應已降至低位。
“一二線城市房價較高，是企業(yè)謀求利潤的主要區(qū)域，所以在調控剛開始時，大多數(shù)企業(yè)會先選擇‘扛一扛’，實在扛不住了才會降價(下調價格預期)。”上述房地產項目負責人表示。
隨著年中將至，業(yè)績壓力驟增，企業(yè)的價格策略已有松動跡象。
亞豪機構的統(tǒng)計還顯示，今年6月北京住宅市場預計14個項目入市，雖與去年同期的33個項目入市相差甚遠，但對比此前幾個月的入市規(guī)模，已經顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態(tài)。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示，盡管會蒙受利潤損失，企業(yè)仍然可能會降價銷售，從而保證規(guī)模和現(xiàn)金流。
5月12日晚，恒大公告披露，其相關附屬公司與信銀基金簽訂了10份項目協(xié)議，通過增資擴股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認為是對年初制定的“降低負債率”目標的一種踐行。在此之前，恒大已宣布完成561.8億元永續(xù)債的贖回，上半年償還50%永續(xù)債的任務也得以提前完成。
作為銷售規(guī)模已躍居全國首位的開發(fā)商，恒大的動作被認為具有代表性意義，即隨著樓市調控的深化，房企開始關注資金鏈問題。
北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示，企業(yè)將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由于當前對資金層面的管控較為嚴厲，融資難度加大，成本抬升，房企可能會很快面臨一個資金緊縮的階段。“在這個階段，現(xiàn)金流比利潤更重要。”
盡管當前三四線樓市頗為火熱，但由于房價偏低，其對規(guī)模和現(xiàn)金流的貢獻不及一二線城市。且很多中型規(guī)模的房企，仍然以一二線城市作為主要戰(zhàn)場，因此這些區(qū)域的銷售壓力將逐漸顯現(xiàn)。
上述人士認為，年初以來，房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業(yè)績。但隨著資金壓力加大，以及業(yè)績節(jié)點的要求，從今年下半年開始，越來越多的企業(yè)將加快銷售步伐，其對價格的堅守也將有所松動。在調控較為嚴厲的一二線城市，這種情況更為明顯。
轉自：21世紀經濟報道
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