國土部報告稱，租售比失衡表明宏觀調(diào)控仍需深入，進一步控制房價過快上漲仍是主要任務

　　北京、上海等地房地產(chǎn)已經(jīng)“明顯偏離理性投資者的正常投資回報率”，中央還會有一系列調(diào)控政策進行整治。國土資源部近日發(fā)布報告對房地產(chǎn)市場作出上述分析。

　　4月1日，國土資源部發(fā)布了一系列報告，主要分析了2009年全國主要城市地價狀況、長江沿線經(jīng)濟帶城市地價、環(huán)渤海地區(qū)地價、珠江三角洲地區(qū)城市地價、長江三角洲地區(qū)城市地價、北京等六個典型城市房地產(chǎn)租售比分析、全國城市地價房價關系等方面內(nèi)容。

　　該系列報告由國土資源部土地利用管理司聯(lián)合中國土地勘測規(guī)劃院完成。報告顯示，2009年我國城市房價、地價持續(xù)上漲，105個監(jiān)測城市總體綜合地價水平值為2653元/平方米，其中商業(yè)地價最高，為4712元/平方米；其次為居住地價，3824元/平方米；工業(yè)地價最低，為597元/平方米。

　　全國三大重點地區(qū)中，長江三角洲地區(qū)綜合地價水平值最高，為4126元/平方米；珠江三角洲地區(qū)綜合地價增長率最高，為9.47%，遠高于全國5.05%的平均水平；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平值和綜合地價增長率均為最低，分別是2899元/平方米、2.83%。

　　2009年，地價占去房價比例約三成。在全國重點監(jiān)測城市中，居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%。報告稱，這“基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)”，但“并不代表對當前房價、地價水平合理性的判斷”，半數(shù)城市的居住地價房價比超過了商業(yè)地產(chǎn)，說明現(xiàn)階段住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。

　　國土資源部同時還對北京、上海、深圳、天津、杭州、青島進行了房地產(chǎn)租價比（租售比）跟蹤分析。2005年以來，北京居住物業(yè)租售比從6.42%降至3.81%，深圳從6.35%降至3.62%，上海從6.80%降至3.75%，杭州從5.74%降至3.84%，天津從5.87%降至3.97%，青島從6.15%降至3.37%，均低于下調(diào)后的五年以上個人住房貸款利率4.16%。六城市商業(yè)物業(yè)租售比也都出現(xiàn)不同程度的下降。

　　這份租售比分析報告認為，租售比總體呈下降趨勢，甚至已經(jīng)低于個人住房貸款利率，這表明住宅長期投資者的租金回報收益已經(jīng)“非常不理想，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率”。其根源正是供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲。

　　國土資源部稱，租售價格變化未能保持相應速度，在一定程度上反映了租售市場存在失衡，說明宏觀調(diào)控仍需深入，進一步控制房價過快上漲仍是主要任務。

　　對于2010年全國城市地價變化趨勢，報告分析認為，國家宏觀調(diào)控已有所調(diào)整，這將對土地及房地產(chǎn)開發(fā)的金融環(huán)境、供求關系產(chǎn)生直接影響，并進而影響地價走勢。而全國各地普遍出現(xiàn)的房價、地價過快上漲的局面，必將引發(fā)進一步抑制地價、房價過快上漲的政策措施?！皬哪壳暗膰艺呲厔輥砜?，2010年，還會有一系列調(diào)控政策的跟進，地價上漲幅度或會有所放緩。”

　　其中，由于一線城市用地成本已經(jīng)大幅增加，土地成本輻射效應已相對減弱，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二三線城市，必須防止二三線城市地價跟風過快上漲。

　　報告還建議，要強化調(diào)控措施的落實和執(zhí)行，促進地方政府切實貫徹中央精神，提高博弈成本；同時加大力度促進房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)范和完善，縮短房地產(chǎn)租賃市場與銷售市場發(fā)展的差距，雙管齊下共同維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。■（作者：徐明）

來源：財新網(wǎng)

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