中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心昨日在北京聯(lián)合發(fā)布了《2012中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。其中，萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)位居500強(qiáng)前三甲。而高周轉(zhuǎn)企業(yè)包攬了500強(qiáng)前五位。這意味著，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)、全國(guó)性布局的大型龍頭企業(yè)已贏得先機(jī)。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告數(shù)據(jù)還顯示，2011年全國(guó)商品房銷售面積為10.99億平方米，同比增長(zhǎng)4.9%；而2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)商品房銷售面積達(dá)2.19億平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅較全國(guó)水平高出22個(gè)百分點(diǎn)，說明隨著市場(chǎng)調(diào)控和金融信貸的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻更高，行業(yè)集中度提高且分化日益加劇。

　　高周轉(zhuǎn)企業(yè)位包攬前五強(qiáng)

　　在2012中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單上，萬(wàn)科集團(tuán)以超群的綜合實(shí)力位列榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)緊隨其后，中國(guó)海外、綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。

　　2012中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進(jìn)快出”提高效率令這一模式有了更大的生存空間，500強(qiáng)前五位被高周轉(zhuǎn)企業(yè)包攬。

　　事實(shí)證明，從2011年的表現(xiàn)來看，高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。從測(cè)評(píng)榜單來看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷售的策略，對(duì)市場(chǎng)變化保持極高的靈敏性，或推出針對(duì)首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷售。

　　此外，融創(chuàng)中國(guó)以193億的銷售金額、119萬(wàn)平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一匹黑馬佳兆業(yè)集團(tuán)由2011年的40位上升至17位。融僑集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)均有不同程度的上升，表現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)力。另一方面，綠城中國(guó)由于產(chǎn)品受調(diào)控政策影響較大，發(fā)展受限，由上年第7位下降至23位。

　　百?gòu)?qiáng)門檻提高行業(yè)分化加劇

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化，房地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，在此環(huán)境下，全國(guó)市場(chǎng)銷售仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，除了銷售面積逆市上漲，銷售金額方面，2011年全國(guó)商品房銷售額為5.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，銷售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)銷售創(chuàng)下2.28萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)32.3%，增長(zhǎng)速度較全國(guó)高出20.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，根據(jù)《2012中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長(zhǎng)12.44%，標(biāo)準(zhǔn)差為188.12億元，標(biāo)準(zhǔn)差擴(kuò)大11.14億元，可以看出百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)較上年穩(wěn)步提升，但企業(yè)間差距有所擴(kuò)大。

　　測(cè)評(píng)結(jié)果還顯示，2011年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門檻起點(diǎn)顯著提高。整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入百億競(jìng)爭(zhēng)，更多企業(yè)達(dá)到百億銷售業(yè)績(jī)后，其中實(shí)力突出的企業(yè)正在向200億—500億的更高目標(biāo)集結(jié)。銷售金額也在向排名全國(guó)20強(qiáng)以及50強(qiáng)企業(yè)集中，這些企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　從測(cè)評(píng)結(jié)果來看，盡管近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度有所提升，但整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中程度仍然相當(dāng)?shù)停虼?，即使是處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，就單個(gè)企業(yè)而言，對(duì)市場(chǎng)的影響程度仍然比較低。這也說明，在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，任何不能及時(shí)適應(yīng)環(huán)境變化的企業(yè)都有可能錯(cuò)失發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　庫(kù)存壓力倍增盈利模式待改變

　　雖然500強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)壓力不斷上升的產(chǎn)業(yè)背景下，銷售業(yè)績(jī)大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平，但另一個(gè)無(wú)法忽視的問題是，2011年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)值99.89億元亦位于歷史高點(diǎn)。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　存貨均值加速上升的同時(shí)，存貨周轉(zhuǎn)率放緩，存貨的消化速度下降，加上上一年房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來。過去十余年內(nèi)依賴土地增值、房?jī)r(jià)高速上漲的盈利模式在常態(tài)化的行業(yè)調(diào)控下將會(huì)發(fā)生變化。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，房企盈利模式將逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價(jià)值維度，這種盈利模式的轉(zhuǎn)變實(shí)際上代表著行業(yè)整體的理性回歸。而房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，實(shí)質(zhì)上意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入真正意義的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)階段，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理方面的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而這種精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理的盈利模式將逐漸成為更多開發(fā)企業(yè)的選擇。

來源：上海證券報(bào)

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