日前，五家標(biāo)桿地產(chǎn)央企陸續(xù)發(fā)布了2011年年報(bào)，除保利香港外，其他房企的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)勢(shì)頭都出現(xiàn)了不同程度的放緩。同時(shí)五大地產(chǎn)央企的庫(kù)存激增三成，超過(guò)3000億元，調(diào)控下的去庫(kù)存難題依然未解。在向剛需旺盛的二、三線城市擴(kuò)張過(guò)程中，一線城市的低去庫(kù)存率或迫使部分項(xiàng)目降價(jià)。

　　華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、保利香港和招商地產(chǎn)等五大地產(chǎn)央企近期發(fā)布了2011年業(yè)績(jī)報(bào)告，其營(yíng)業(yè)額共計(jì)人民幣1151億元，同比增加26%，相比較于2010年33%的增幅，降低了7個(gè)百分點(diǎn)。除保利香港外，其他四房企的營(yíng)業(yè)額增幅都出現(xiàn)下降。下降幅度最大的招商地產(chǎn)，增幅由2010年的36%下降到2011年的10%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，五大標(biāo)桿地產(chǎn)央企的營(yíng)業(yè)額同比增加了26%，雖然央企具有得天獨(dú)厚的融資環(huán)境，相比其他知名房企，其營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)卻并不明顯，如龍湖地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了60%，萬(wàn)科的增長(zhǎng)也達(dá)到了42%。其中華潤(rùn)和中海的項(xiàng)目偏重于中高端，項(xiàng)目的平均售價(jià)都高于12000元/平方米，較難得到市場(chǎng)主力的剛需購(gòu)房者的青睞。而招商和遠(yuǎn)洋的項(xiàng)目以深圳和北京等一線城市為主，受限購(gòu)政策的影響較大。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，這五家標(biāo)桿地產(chǎn)央企的待售物業(yè)，發(fā)展中物業(yè)和其他存貨總計(jì)約人民幣3458億元，同比增長(zhǎng)33%，與行業(yè)平均水平持平。其中華潤(rùn)置地和保利香港的存貨同比增幅都超過(guò)了50%。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，存貨的增大不僅加大了房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)影響到部分房企的經(jīng)營(yíng)策略。從今年兩會(huì)透露出的政策信號(hào)來(lái)看，調(diào)控政策將會(huì)得到繼續(xù)執(zhí)行，購(gòu)房者的觀望情緒難以改觀，購(gòu)房意愿降至13年來(lái)同期新低，由信貸放松引發(fā)的市場(chǎng)回暖難以持續(xù)。若不采取積極的營(yíng)銷策略，2012年房企的去庫(kù)存難度只增不減。招商地產(chǎn)將保銷售作為2012年工作的“重中之重”，其他地產(chǎn)央企年報(bào)也強(qiáng)調(diào)了去庫(kù)存的重要性。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，相比較于龍湖和萬(wàn)科等高周轉(zhuǎn)房企，五大地產(chǎn)央企的資金回籠能力有限，主要原因是其降價(jià)幅度有限，難以貼近購(gòu)房者的心理價(jià)位。隨著限購(gòu)政策不動(dòng)搖，為了支持二、三線城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一線城市的部分在售項(xiàng)目或再次出現(xiàn)降價(jià)，而新入市項(xiàng)目定價(jià)也會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力，以求快速消化庫(kù)存。（羅宇凡）

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