近期，多地出臺了完善房地產(chǎn)調(diào)控的“補丁”政策。7月3日，上海正式執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》，進一步收緊企業(yè)購買商品住房資格，抬高企業(yè)購房門檻。而就在前一天，河北省大廠回族自治縣出臺政策，暫停個人之間不動產(chǎn)抵押。

（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）

　　與此同時，住建部、公安部等七部門正式在北京、上海等30個城市啟動了為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

　　對此有業(yè)內(nèi)人士表示，在近期地方的調(diào)控新政中，不少是對“人才新政”“搖號買房”等舉措帶來的副作用進行補救，未來可能有更多城市加入到調(diào)控行列中。從調(diào)控方式、范圍和調(diào)控重心來看，投機炒作之風已成為央地新一輪調(diào)控“組合拳”的重點打擊對象。

　　多地樓市調(diào)控再升級

　　近期，多地陸續(xù)升級樓市調(diào)控政策。繼6月底西安、長沙、杭州宣布限制企業(yè)購房之后，7月2日重慶發(fā)布政策調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務毛利率，7月3日河北大廠、上海紛紛收緊有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

　　為進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》明確，自7月3日起，企業(yè)購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿五年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元、職工人數(shù)十名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿五年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業(yè)除外）。同時，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿三年”提高至“滿五年”。

　　重慶也提高了個人與企業(yè)購房的納稅比例。7月2日，重慶市多部門聯(lián)合發(fā)文稱，將調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務計稅毛利率、個人購房按揭財政補貼等多項政策。其中，對在主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率由15%調(diào)整為20%；對非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由2%調(diào)整為3.5%。在個人購房方面，對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策中涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進行認定。

　　與此同時，作為環(huán)京典型城市的河北省大廠回族自治縣也加入到收緊調(diào)控的行列。大廠回族自治縣不動產(chǎn)登記局發(fā)布新政指出，為防止突破限購政策、以個人不動產(chǎn)抵押形式變相炒房，自今年7月2日起，大廠回族自治縣將暫停個人之間不動產(chǎn)抵押業(yè)務直到限購解除。

　　由此看來，本輪樓市調(diào)控可謂范圍大、頻率高、力度強。有數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國有超過25個城市發(fā)布調(diào)控政策，累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達32次；今年上半年，樓市調(diào)控政策累計發(fā)布次數(shù)高達192次，同比2017年上半年的116次調(diào)控，增幅高達65%。

　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)火熱苗頭

　　有分析指出，此輪樓市政策的密集出臺是因為今年在多地出現(xiàn)的“人才新政”“搖號買房”等舉措明顯刺激了市場的情緒。數(shù)據(jù)顯示，自5月以來，山東、海南、四川等省份以及南昌、呼和浩特、新余、漳平、西安、鄭州、溫州等城市先后出臺了人才吸引政策，一些省市還加大了對高層次人才的購房補貼力度。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的核心原因是，雖然一二線熱點城市房價保持平穩(wěn)，但三四線城市房價卻出現(xiàn)了波動。

　　據(jù)悉，一些地方的“人才新政”變相降低了限購門檻，使部分城市房地產(chǎn)市場的供給更為緊張，且引發(fā)了上漲預期。例如天津推出“海河英才”計劃后，“買房潮”迅速出現(xiàn)。此外，行政性限價導致了新房、二手房價格的“倒掛”，這使得購房者可獲得巨額利差，讓投機人群看到了“機會”。由此，一些搖號樓盤出現(xiàn)了“搶房大戰(zhàn)”。

　　對于這些現(xiàn)象，專家表示，一些地方出臺的搖號政策是出于公平考慮，但在實施過程中存在“漏洞”，已演變?yōu)橐恍┤俗非笤鲋但@利的方式。而部分開發(fā)商也推波助瀾，采取“欲搖號、先凍資”的方法篩選客戶，使部分地區(qū)出現(xiàn)了在銀行排隊凍資、近萬名購房者冒雨排隊長達一公里、銀行加班到凌晨等現(xiàn)象。而這種做法無疑把剛需購房者變相“擠”出了市場。

　　此外，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進還指出，近期，有“炒房客”通過注冊殼公司充當搖號“馬甲”，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購。

　　在上述諸多因素的影響下，盡管調(diào)控是當前樓市的主基調(diào)，但熱點城市上半年土地出讓金的同比漲幅卻很明顯。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計土地出讓金高達17985.4億元，比2017年同期的12874.9億元上漲幅度高達39.6%。

　　具體來看，杭州以賣地1485.3億元居首，同比上漲了99%；重慶為920億元，上漲了24%；蘇州上漲了20%；杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等12個城市賣地收入均超過500億元。數(shù)據(jù)還顯示，有38個三四線城市賣地收入過百億元。

　　“反炒房攻堅戰(zhàn)”打響

　　在部分城市漸露投機苗頭的背景下，近日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布通知稱，今年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

　　據(jù)悉，本次專項行動的重點打擊對象包括投機炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告四項。具體來看，打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”的投機炒房團伙，打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)“黑中介”，打擊從事違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，打擊發(fā)布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產(chǎn)廣告等行動都包括在內(nèi)。

　　“這是房地產(chǎn)領(lǐng)域首次有公安部加入的專項行動。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，中央“房住不炒”決心堅定，房地產(chǎn)調(diào)控不會停止。張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控力度依然在加碼。雖然近期部分城市房地產(chǎn)市場有所升溫并出現(xiàn)了不理性的現(xiàn)象，但預計整頓之后將出現(xiàn)“退燒”。

　　此外，張大偉還分析，今年下半年，樓市調(diào)控力度預計將全面超過今年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調(diào)控，預示著樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷翻新。下半年，住建部等多部門的政策監(jiān)管將推動市場逐漸平穩(wěn)。

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求并舉正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，投機炒房需求增加會對剛需形成擠出效應，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控的效力倍增。（梁倩 李洪鵬）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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