去年以來，多個(gè)城市先后發(fā)布了多項(xiàng)樓市調(diào)控政策。在限購(gòu)、限貸甚至限售的政策“組合拳”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，傳統(tǒng)“紅五月”風(fēng)光不再。截至6月7日，已有內(nèi)地、香港多家上市房企發(fā)布5月銷售數(shù)據(jù)，龍頭房企5月銷售增速普遍放緩，萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環(huán)比出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月開始的新一輪調(diào)控政策逐漸影響市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)房企銷售數(shù)據(jù)在二季度會(huì)有明顯的回落。同時(shí)，2017年房地產(chǎn)周期走弱，前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的流動(dòng)性壓力。
銷售速度明顯放緩
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括萬科等在內(nèi)的房企銷售速度均有所放緩。16家已經(jīng)公布銷售業(yè)績(jī)的房企，5月份合計(jì)銷售1900億元，環(huán)比下調(diào)7.8%，這也是今年以來銷售業(yè)績(jī)最差的月份。整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始，一二線城市發(fā)布信貸調(diào)控政策后，房企銷售速度明顯放緩。
從單個(gè)公司來看，碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化。碧桂園5月實(shí)現(xiàn)銷售金額400.6億元，相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，今年前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2442.2億元，合同銷售面積約2727萬平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約為1765億元及2031萬平方米。
萬科5月份實(shí)現(xiàn)銷售金額358.9億元，同比、環(huán)比分別下滑1.35%和14.32%，銷售面積242萬平方米；2017年前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2280.5億元，銷售面積1520.1萬平方米，同比分別增長(zhǎng)54.43%及40.41%。
中國(guó)恒大也公告了其銷售數(shù)據(jù)，5月份的合約銷售金額為381.9億元，略高于4月銷售金額，合約銷售面積為371.9萬平方米，合約銷售均價(jià)為10269元/平方米。此外，數(shù)據(jù)顯示，新城控股、綠城中國(guó)等5月銷售金額環(huán)比均有所下降。盡管融創(chuàng)中國(guó)、世茂地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等公司5月銷售金額環(huán)比上漲，但漲幅不大且銷售規(guī)模與第一梯隊(duì)差距較大，這也難改5月行業(yè)銷售疲弱的大勢(shì)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)年內(nèi)房企較高的業(yè)績(jī)目標(biāo)可能很難完成。從目前來看，2017年一季度很多公司銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)更多是因?yàn)?016年的結(jié)轉(zhuǎn)，當(dāng)前市場(chǎng)二季度繼續(xù)沖高可能性越來越小。
此前，有多家龍頭房企表示，上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢(shì)，同時(shí)預(yù)計(jì)下半年銷售勢(shì)頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會(huì)上表示，去年公司管理層已預(yù)見到政策加碼會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會(huì)議中表示，調(diào)控政策越來越緊，上半年銷售漲幅翻倍是非常態(tài)，下半年應(yīng)該弱于上半年。
熱點(diǎn)城市成交萎縮
在“因城施策”的調(diào)控背景下，城市間樓市表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。從全國(guó)主要城市銷售數(shù)據(jù)看，5月大部分熱點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比與同比調(diào)整，其中包括東莞、濟(jì)南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場(chǎng)分化趨勢(shì)加快。
與此同時(shí)，房企分化也在加劇。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮，二線限購(gòu)與非限購(gòu)城市呈現(xiàn)兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看，受新房限價(jià)、商住受限等政策影響，主要項(xiàng)目集中于一二線核心城市的房企營(yíng)收和凈利潤(rùn)受影響較大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新房成交套數(shù)同比下調(diào)幅度達(dá)到37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%，三線城市則上升28%。
某大型房地產(chǎn)公司人士對(duì)記者表示，除了限購(gòu)和限售政策外，自去年“930”調(diào)控以來，多個(gè)一二線核心城市對(duì)新盤項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證的發(fā)放加強(qiáng)了監(jiān)管，包括項(xiàng)目二期均價(jià)不得明顯高于前期銷售項(xiàng)目售價(jià)，否則不予發(fā)放預(yù)售證等。該人士表示，在限制定價(jià)的政策下，北京、上海一些新樓盤價(jià)格甚至低于附近區(qū)域二手房，產(chǎn)生了10%至20%的折價(jià)，因此出現(xiàn)搖號(hào)買房、一房難求的局面。盡管銷售順利，但由于均價(jià)受到限制，房地產(chǎn)公司利潤(rùn)水平也受到影響。
記者了解到，今年以來，位于北京城六區(qū)的數(shù)個(gè)開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格，較此前計(jì)劃的價(jià)格有10%至20%的下調(diào)。盡管沒有明確的政策，但從目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目來看，8萬元/平方米成為一個(gè)重要門檻。
另一方面，北京、上海嚴(yán)格實(shí)施的商住限售政策對(duì)開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺(tái)后，成交直接降至冰點(diǎn)。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示，5月北京簽約商住房?jī)H為44套，而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項(xiàng)目還面臨著解約退款風(fēng)險(xiǎn)。
受益于一二線城市調(diào)控后的溢出需求，三四線城市今年以來銷售情況火爆，這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯(cuò)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項(xiàng)目，就包括位于徐州、惠州等多個(gè)未限購(gòu)的三線城市項(xiàng)目。深圳某大型房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，未來仍然看好京津冀、長(zhǎng)三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景，不過隨著更嚴(yán)格限購(gòu)政策的實(shí)施，環(huán)一線城市間樓市預(yù)計(jì)也將出現(xiàn)分化。
融資壓力逐漸增加
張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策下，2017年樓市降溫明顯，由此帶來了一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一部分房企在2016年拿了一些高價(jià)地，在這種情況下，對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升，各種融資渠道壓力逐漸增加，對(duì)很多房企而言，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)正逐漸積累。
云房數(shù)據(jù)分析師指出，在房企融資難、融資貴的背景下，銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月，銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)成交下滑，房企銷售回款壓力上升，同時(shí)由于境內(nèi)外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管，預(yù)計(jì)房企將面臨更大的資金壓力和更高的財(cái)務(wù)成本。
不過，張大偉認(rèn)為，大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢(shì)，仍然有較大的騰挪空間。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負(fù)債。而標(biāo)桿企業(yè)則可以通過兼并收購(gòu)、買地產(chǎn)股來增加土地儲(chǔ)備，并布局多元化投資。
中國(guó)恒大6月5日發(fā)布公告稱，公司繼5月贖回永續(xù)債561.8億元人民幣后，再次贖回永續(xù)債243.8億元人民幣，已累計(jì)贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，并計(jì)劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續(xù)債。
碧桂園總裁莫斌表示，上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應(yīng)對(duì)可能到來的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機(jī)會(huì)。而保利方面則在投資者電話會(huì)議中表示，因預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性收緊之后可能會(huì)對(duì)銷售造成影響，主觀上會(huì)在上半年加快推貨進(jìn)度。
而中小房企預(yù)計(jì)面臨更加艱難的局面。盡管銷售結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)收入還有一定的時(shí)間差，但在調(diào)控背景下，部分項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少、資金成本高的中小房企業(yè)績(jī)已經(jīng)顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績(jī)的房企中，不少中小房企業(yè)績(jī)下滑甚至出現(xiàn)虧損。
國(guó)泰君安固定收益分析師指出，2017年房地產(chǎn)周期走弱，內(nèi)外部流動(dòng)性堪憂，外部融資收縮動(dòng)向更需要密切關(guān)注，尤其是前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的項(xiàng)目出售和流動(dòng)性壓力。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)
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