國務(wù)院總理溫家寶日前表示，現(xiàn)在一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。

　　綜合目前國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控效果和樓市實際情況，合理房價的標(biāo)準(zhǔn)難以進(jìn)行“一刀切”，地區(qū)差異、購房需求等因素都可能影響合理房價標(biāo)準(zhǔn)。

　　從我國不同地區(qū)來看，一線城市和其他二三線城市的合理房價標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期回落的價格水平都存在較大差異。因此，一些城市提出房價調(diào)控要“穩(wěn)中有降”，而部分城市則表示房價上漲水平將參照CPI或居民可支配收入、GDP增速等指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一個城市主流居民的家庭年收入總和，與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價值之間的比值，聯(lián)合國建議的標(biāo)準(zhǔn)為1:5至1:6之間。而考慮到我國一線大城市的發(fā)展現(xiàn)狀，比值在1:8之內(nèi)應(yīng)為合理水平。

　　某房地產(chǎn)中介機構(gòu)向記者表示，以北京首次置業(yè)的兩口之家為例，假設(shè)家庭年總收入約12萬元，購買60平方米的房屋能夠滿足兩口之家的舒適生活所需。以此計算，北京合理的房價水平應(yīng)該在1.6萬元/平方米。而根據(jù)機構(gòu)研究數(shù)據(jù)，目前北京新房均價為1.89萬元/平方米，二手房均價為2.17萬元/平方米，綜合來看，北京目前的房價為2萬元/平方米左右。所以從理論層面分析，北京房價回歸合理水平，仍有20%左右的下跌空間。

　　但事實上，我國不同地區(qū)的戶均收入、個人財富水平等存在較大差異，國際上通用的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然不可能完全適用于我國國情。因此，考慮到我國不同地區(qū)的人群收入水平、購房需求等因素，各地方政府在制定房價調(diào)控目標(biāo)和相關(guān)政策時，可因地制宜、因時制宜。

　　從我國不同的發(fā)展階段來看，隨著國民經(jīng)濟水平不斷發(fā)展、居民財富不斷增加，不同經(jīng)濟發(fā)展階段應(yīng)對照不同的合理房價標(biāo)準(zhǔn)和定義。例如，考慮到未來1至2年內(nèi)，居民收入將隨著收入分配制度改革，以及GDP的增長而增長，預(yù)計居民收入漲幅可能在10%左右。因此，未來1至2年內(nèi)，北京的房價在目前的基礎(chǔ)上，再回落10%左右可達(dá)到比較合理的價位。

　　另外，我們還必須注意到，溫家寶總理不僅再次強調(diào)促進(jìn)房價進(jìn)一步合理回歸，還表示“房價應(yīng)與成本和合理的利潤相匹配”，傳達(dá)了中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的長效機制目標(biāo)。

　　而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要建立長效機制，就必須徹底告別此前飽受爭議的發(fā)展模式，并積極參與到一系列房地產(chǎn)行業(yè)改革的進(jìn)程中。比如土地制度改革、房產(chǎn)稅的試點和全面推廣等。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)合理的毛利率水平應(yīng)該在15%-20%左右。因此，按照目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均盈利水平計算，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤應(yīng)該在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減少10%-20%左右，而土地價格也應(yīng)隨之下調(diào)，這才能夠真正促使房價回歸合理。（陳瑩瑩）

來源：中國證券報

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