如果要觀測(cè)一個(gè)產(chǎn)業(yè)如何迅速?gòu)娘L(fēng)口跌落，或許長(zhǎng)租公寓是最好的例證。

　　長(zhǎng)租公寓的好日子似乎早已過(guò)去，就以今年來(lái)看，近段時(shí)間，全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓事件頻出：杭州友客、巢客、上海嵐越、廣州城璞相繼被曝公司資金鏈斷裂，而未來(lái)恐怕還會(huì)有更多的長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)入這一名單。

　　長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，似乎是應(yīng)和了天時(shí)、地利、人和，一方面，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀政策調(diào)整，強(qiáng)調(diào)租售并舉，為長(zhǎng)租公寓提供了發(fā)展利好，可謂天時(shí)。另一方面，基于前些年人們租住房屋面臨的痛點(diǎn)：房源質(zhì)量參差不齊、房東個(gè)體管理能力和意識(shí)偏弱等，長(zhǎng)租公寓試圖通過(guò)統(tǒng)一化、規(guī)?；姆课莞脑旒昂罄m(xù)管理，為用戶提供更有品質(zhì)保證的租房服務(wù)。用商業(yè)創(chuàng)新手段改造某個(gè)行業(yè)，之前在零售、餐飲、出行等領(lǐng)域已經(jīng)有大量成功案例，顯然，長(zhǎng)租公寓被寄予了同樣的期待。

　　而隨著以上多個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)投資和入場(chǎng)者飽和的局面，租住領(lǐng)域則看似有著足夠的成長(zhǎng)性。我國(guó)租房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性不足長(zhǎng)期存在。根據(jù)某些機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年租賃住房數(shù)量大約為1億套，其中90%以上是個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)的占有率低于2%，開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不到1%。與此同時(shí)，租房需求呈現(xiàn)較高增速，預(yù)計(jì)到2020年底，全國(guó)租金成交總額將達(dá)到兩萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到兩億；到2025年，租賃市場(chǎng)成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。地利和人和都已具備，一個(gè)規(guī)模巨大、具有“錢”景的藍(lán)海產(chǎn)業(yè)冉冉升起，這也成為眾多企業(yè)入局、資本加持的重要推動(dòng)力。

　　有意思的是，長(zhǎng)租公寓模式的嘗鮮者是小米創(chuàng)始人雷軍，2014年，雷軍斥資近1億元人民幣，入股一家名為you+國(guó)際青年公寓的創(chuàng)業(yè)公司，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投熱潮正盛之時(shí)，這一動(dòng)作將長(zhǎng)租公寓推至市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。隨之，在2015年前后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)不斷涌現(xiàn)。

　　2019年前10月，長(zhǎng)租公寓創(chuàng)投融資近120億元人民幣，資本的快速進(jìn)入，進(jìn)一步激發(fā)了創(chuàng)業(yè)者參與的熱情。也因此，僅在2017年，就有144家企業(yè)進(jìn)入。供應(yīng)端的持續(xù)擴(kuò)容，也就給了租客以足夠的選擇。而對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，需要找到品質(zhì)較好、能夠提供選房、簽約、物業(yè)等全周期服務(wù)的房源，長(zhǎng)租公寓相比傳統(tǒng)碎片化租房也具備了更強(qiáng)的吸引力。

　　可是，短短兩三年時(shí)間，長(zhǎng)租公寓迅速?gòu)捻敺寤?，其速度之快堪比共享單車。原因就在于，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重投入、長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)，而基于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)思維的長(zhǎng)租公寓企業(yè)則繼續(xù)沿用短平快打法，通過(guò)價(jià)格補(bǔ)貼形式爭(zhēng)搶房源，低價(jià)向用戶推銷，通過(guò)收取用戶一次性長(zhǎng)租資金，用于其他領(lǐng)域的投資套利，這種混合了電商與互聯(lián)網(wǎng)金融的運(yùn)營(yíng)模式，在市場(chǎng)規(guī)律下被證偽。

　　如今，對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，檢討過(guò)往的失敗教訓(xùn)，并探討未來(lái)的發(fā)展方向尤為重要。長(zhǎng)租公寓的未來(lái)在哪里？或許需要三方面的破題。

　　首先，正視長(zhǎng)租公寓的重資產(chǎn)本質(zhì)，中小玩家被驅(qū)逐出場(chǎng)是必然趨勢(shì)。未來(lái)，只有兩類企業(yè)能夠在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域繼續(xù)生存。第一類是自有房源的開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科泊寓等，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們可以解決當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下售房市場(chǎng)受限的難題，嘗試將部分房源從出售改為出租。第二類則是已經(jīng)做大、融資及運(yùn)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的頭部長(zhǎng)租公寓平臺(tái)。它們已經(jīng)具備了一定的體量，可以通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的邊際成本遞減，來(lái)減少高成本壓力，同時(shí)能夠有較多資金用于后續(xù)擴(kuò)展及應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。

　　需要指出的是，這類玩家所需要的不僅是資金實(shí)力，對(duì)其運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化程度也有更高訴求。近期自如頻繁曝光的質(zhì)量問(wèn)題，就是對(duì)頭部長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的警告。如果沒(méi)有形成系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合及管理體系，再多的融資也無(wú)法幫助企業(yè)做大做強(qiáng)。

　　其次，在金融投資受阻后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)需要從單一服務(wù)主業(yè)向更縱深、多元的服務(wù)形態(tài)進(jìn)化。蛋殼、自如都在嘗試通過(guò)保潔、搬家、維修、新零售等服務(wù)新品類拓展?fàn)I收來(lái)源。由于自建不現(xiàn)實(shí)，需要引入第三方合作商，這考驗(yàn)著長(zhǎng)租公寓系統(tǒng)的質(zhì)量管控能力，能夠做好這一點(diǎn)就能通過(guò)高質(zhì)量服務(wù)來(lái)吸引用戶使用，提升復(fù)購(gòu)率，帶來(lái)更多收益，反之則會(huì)帶來(lái)更多的消費(fèi)糾紛，造成平臺(tái)品牌受損。

　　最后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)需要快速適應(yīng)政策變化及采取應(yīng)對(duì)舉措的能力。今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。杭州等地更是試行“風(fēng)險(xiǎn)防控金”等監(jiān)管新政。隨著政策環(huán)境的變化，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)需要采取更為規(guī)范的運(yùn)營(yíng)模式，并加大對(duì)于市場(chǎng)及政策趨勢(shì)的深入研究，提出預(yù)防性舉措，而不能再像以往那樣埋頭不理。

　　還需要看到的是，互聯(lián)網(wǎng)巨頭正在加速進(jìn)場(chǎng)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，阿里、騰訊、京東都在布局。顯然，阿里的本地生活服務(wù)，騰訊以微信為入口的社群運(yùn)營(yíng)，都會(huì)給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量。而現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓平臺(tái)面對(duì)巨頭，能否拿出更多的商業(yè)創(chuàng)新服務(wù)，通過(guò)加大服務(wù)增值獲客及留存，同時(shí)降低成本，提高資金和房源使用效率，也將是關(guān)系其發(fā)展的決定性因素。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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