市場冷熱不均 供給結(jié)構(gòu)待調(diào)——樓市調(diào)控百日成效觀察與分析
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在認房又認貸的同時提高非普通住宅首付比例，要求暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。以“3·17”北京樓市調(diào)控為節(jié)點，全國共52個城市、地區(qū)接連出臺了調(diào)控政策。時過百日，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策效果如何？6月29日，鏈家研究院發(fā)布的《百日調(diào)控全景速覽》顯示，新一輪樓市調(diào)控以來，一線城市新房和二手房市場均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢；二線城市中，前期較熱的二線城市樓市出現(xiàn)冷卻，前期價格漲幅較弱的弱二線城市出現(xiàn)階段性反彈；環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳部分城市成交量明顯上揚。在此背景之下，又該如何構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制？記者結(jié)合《百日調(diào)控全景速覽》內(nèi)容，就相關(guān)問題進行了深入分析。
房貸收緊，一線房地產(chǎn)市場變慢變冷
回顧我國歷次房地產(chǎn)政策，無論是刺激還是壓制，房貸政策是市場調(diào)整的決定性因素，這在2008年以后的市場中表現(xiàn)更加突出。這次行政密集調(diào)控正好與金融市場的強監(jiān)管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的沖擊是巨大的。
這次調(diào)控主動提高了貸款資質(zhì)和首付比例。北京等15個城市實行“認房認貸”的首套認定標準，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴格納稅記錄和離婚資質(zhì)，嚴控商住房貸款。各地提高了貸款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。
在行政性收緊的同時，金融市場開啟了一輪“去杠桿”。中央多次強調(diào)抑制資產(chǎn)泡沫，防止資金脫實向虛。銀監(jiān)會多次發(fā)文，要求金融機構(gòu)規(guī)范業(yè)務(wù)操作，以期促進金融市場健康發(fā)展。監(jiān)管層要求金融機構(gòu)合理收縮信貸規(guī)模，預(yù)計短期內(nèi)“緊”仍將是金融政策的主基調(diào)。
金融“去杠桿”對房地產(chǎn)貸款的影響立竿見影，主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是全國多地多個銀行上調(diào)房貸利率。部分城市執(zhí)行首套房利率上浮10%的規(guī)定，對首套房實行利率上浮是之前沒有出現(xiàn)過的。二套房貸款利率執(zhí)行基準利率上浮20%，在“認房認貸”政策下，“賣一買一”執(zhí)行二套首付標準，對于投資需求有較大打擊。首套房利率的上浮使得對于首付和利率更為敏感的剛需群體也受到相應(yīng)的影響，目前的狀況是剛需、改善、投資均受抑制。另一方面是銀行貸款額度減少，對于貸款資質(zhì)的審核更加嚴格，居民貸款難度提高，放款周期從之前的10個工作日左右延長至2個月以上。不少銀行暫停接力貸等產(chǎn)品，部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。
貸款成本的提高及難度的增加降低了居民對貸款的使用程度。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房購房客戶中使用貸款成交的客戶所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客戶的貸款成數(shù)更是一降再降，已經(jīng)由2016年年中的52%降至今年5月的35%。信貸環(huán)境收緊將更多依靠杠桿的購房需求排擠出局。
本輪一線城市的調(diào)控力度最強，北上廣深均實行“認房認貸”的政策，執(zhí)行力度強，且對于購房資質(zhì)進行了更加嚴格的認定，新房和二手房市場均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢。
與傳統(tǒng)熱點城市在調(diào)控中降溫不同，目前部分三四線城市的市場較為火熱。這里的三四線并非廣義的三四線，而是大型城市圈周邊的三四線城市。調(diào)控以來，環(huán)京城市圈中，廊坊、香河新房成交量增長，環(huán)滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉等城市的新房成交量明顯上揚。環(huán)上海和環(huán)深圳的部分三四線城市表現(xiàn)尤其明顯：浙江嘉興、江蘇無錫等環(huán)上海城市受到地理位置和政策環(huán)境相對寬松的利好，加上“地王”帶動預(yù)期，市場交易量出現(xiàn)明顯增長，嘉興的二手房交易量較調(diào)控前出現(xiàn)88%的較大幅增長。
調(diào)控之下，土地市場競爭依然激烈
這次調(diào)控下，總體上全國開發(fā)商拿地速度放慢，但部分地區(qū)的土地市場依然競爭激烈。
從城市看，長三角地區(qū)的杭州、嘉興、蘇州、南通，京津冀地區(qū)的承德、衡水，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶，土地成交量明顯增長。從土地溢價率看，江門、宿州、泉州4~5月份土地溢價率超過2倍，馬鞍山、襄陽、肇慶、哈爾濱等地區(qū)土地溢價在2倍左右。即便是北京采取限房價、競地價、競自持的方式，依然擋不住開發(fā)商的拿地熱情。
從開發(fā)商的角度看，碧桂園、中糧地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等開發(fā)商調(diào)控后拿地量有明顯增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。華夏幸福在環(huán)京土地儲備位居第一位，土地儲備布局多在廊坊周邊以及新區(qū)。
房地產(chǎn)交易市場的冷卻并沒有改變土地市場的高溫，開發(fā)商之所以在調(diào)控后仍然維持較大的拿地熱情，主要是受土地供給政策的影響。在土地供應(yīng)逐年減少的趨勢下，開發(fā)商拿地的難度越來越高，不僅體現(xiàn)在成本上，還有開發(fā)運營方式上。對開發(fā)商而言，即便長期持有運營也比無地在手強。因此，開發(fā)商在土地市場的爭奪戰(zhàn)是關(guān)乎未來生存空間的戰(zhàn)爭，一定程度上與二級市場的表現(xiàn)關(guān)系不大。
優(yōu)化供給，構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機制
結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的階段特點和現(xiàn)實問題，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制應(yīng)從以下幾方面入手著力深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：
從中長期角度看，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)與城市圈發(fā)展趨勢相契合。以北京為例：北京正在大力疏解人口，京津冀一體化加速發(fā)展，正需要將產(chǎn)業(yè)和人口從北京有序轉(zhuǎn)移到周邊城市，形成城市圈。然而，北京與環(huán)京地區(qū)的市場均陷入冰凍，不利于北京人口疏解。因此，調(diào)控應(yīng)與京津冀城市圈發(fā)展以及北京疏解非首都功能相契合。北京采取調(diào)控手段的同時，應(yīng)當對周邊地區(qū)采取放松政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和住房需求向周邊地區(qū)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移。
與此同時，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，提高土地供應(yīng)彈性。一方面，土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)掛鉤。近年來我國經(jīng)濟向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)過渡，人口就業(yè)結(jié)構(gòu)也更集中于服務(wù)業(yè)，實際上大城市居住需求擴張快于產(chǎn)業(yè)需求。城市土地供地應(yīng)當根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變進行調(diào)整。對于北京、上海等特大城市，應(yīng)該通過減少工業(yè)用地，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動人口有序疏解。同時，適度提高住宅用地的比例，緩解供不應(yīng)求的矛盾。另一方面，著眼盤活存量土地，建立閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，鼓勵社會資本以參股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式盤活低效用地。
他認為，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應(yīng)逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通。近年我國存量房流通率僅在1.6%~2.1%之間，比發(fā)達國家偏低，一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：我國無房地產(chǎn)持有稅，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時交易稅費較多，房屋空置情況較為明顯；非商品房性質(zhì)房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產(chǎn)房和經(jīng)濟適用房三類產(chǎn)權(quán)房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關(guān)系。
此外，他建議補齊租賃市場發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式，增加租賃房屋供給。發(fā)展購租并舉，培育專業(yè)化、規(guī)?；赓U機構(gòu)發(fā)展面臨的突出問題是租賃房屋供應(yīng)不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠遠低于發(fā)達國家，新增供應(yīng)中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。對此，他建議通過稅收安排，鼓勵居民將空閑房屋拿出來租賃，同時從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應(yīng)。此外，還應(yīng)該加快住房租賃市場立法，重點解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權(quán)利3個核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權(quán)益。（本報記者 孫國瑞）
上半年汽車工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng)新高
