如果說(shuō)2011年是開(kāi)發(fā)商最難熬的一年，那么2012年將很可能是最終決定生死的一年。本報(bào)記者注意到，新年伊始，從地方政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)到投資投機(jī)者，吁請(qǐng)調(diào)控“松一松”的呼聲再起波瀾。

　　需注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有不少城市未能實(shí)現(xiàn)自己定下的調(diào)控目標(biāo)。其中，海口市去年前11月房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)29.50%。西安市去年前11月的房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)12.8%。

　　即使達(dá)標(biāo)的城市，也是因?yàn)槟繕?biāo)定得太低。同策咨詢研究中心分析師姚伯均告訴本報(bào)，樓市泡沫在很大范圍內(nèi)依然嚴(yán)重存在，如上海某些區(qū)域的供求比達(dá)到了驚人的8.66:1，大量區(qū)域供求比依然在2:1以上。

　　過(guò)于寬松的房?jī)r(jià)目標(biāo)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)公布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市超過(guò)600個(gè)，多數(shù)與地方GDP、人均可支配收入增速掛鉤，多數(shù)地方只需控制當(dāng)年新建住房?jī)r(jià)格增幅在10%以內(nèi)即達(dá)標(biāo)，唯有北京明確提出“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。

　　由于2011年12月份各地的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的樓市數(shù)據(jù)，有相當(dāng)數(shù)量的城市并未實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。其中深圳、上海、杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，跌幅僅在5%左右；多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍保持上漲，半數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅超10%，最高漲幅近30%。

　　據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，?？谑?011年的控漲目標(biāo)是漲幅低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平，截至去年11月，該市GDP預(yù)期漲幅為10%左右，同期當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)均價(jià)為9992.3元/平方米，2010年同期則為7716.2元/平方米，漲幅高達(dá)29.50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未完成調(diào)控目標(biāo)。

　　?？谥?，其他很難完成控漲目標(biāo)的城市還包括：2011年前11月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)同比漲幅26.34%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期增幅分別為12%和14%；成都房?jī)r(jià)同比漲幅17.90%；鄭州房?jī)r(jià)同比漲幅17.78%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期漲幅分別為10%和13%；重慶上漲16.39%、沈陽(yáng)15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

　　值得注意的是，除了西安外，包括大連同比上漲9.85%、廣州8.86%、武漢3.76%和天津0.54%等不少房?jī)r(jià)同比依然上漲的城市，由于制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相對(duì)寬松，它們均已順利完成調(diào)控目標(biāo)。

　　形成鮮明對(duì)比的是，已完成調(diào)控目標(biāo)的重點(diǎn)城市中，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示真正同比下降的城市僅占少數(shù)，僅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

　　與地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)形同虛設(shè)相呼應(yīng)的，是地方限購(gòu)令繼續(xù)執(zhí)行時(shí)的“觀望”。2011年1月底后各地共48個(gè)城市相繼出臺(tái)地方性限購(gòu)政策，其中10個(gè)城市限購(gòu)令于2011年12月31日到期，1個(gè)城市2012年2月29日到期，其余37個(gè)城市沒(méi)有明確具體時(shí)間。

　　據(jù)最新公開(kāi)信息，本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，共有26個(gè)城市先后表態(tài)限購(gòu)令2012年繼續(xù)執(zhí)行。其他如2011年底限購(gòu)令到期的貴陽(yáng)市，該市住建局對(duì)外稱“該部門(mén)已將相關(guān)報(bào)告提請(qǐng)上級(jí)部門(mén)審批”。

　　樓市泡沫難消退

　　從地方利益和經(jīng)濟(jì)短期發(fā)展的角度看，控制房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令的動(dòng)力顯然不足。而從2011年各地最終房?jī)r(jià)同比漲幅看，樓市調(diào)控離成功還很遙遠(yuǎn)。

　　此輪調(diào)控一年多以后，多數(shù)城市樓市的調(diào)控效果主要還停留在成交量萎縮和少量的降價(jià)層面，從量?jī)r(jià)齊跌到價(jià)格下調(diào)還需要最后“一把火”。姚伯均注意到，不少區(qū)域樓市所出現(xiàn)的供求嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，一方面是調(diào)控的效果表現(xiàn)，更是這些區(qū)域原本存在嚴(yán)重供求泡沫的“臨床反應(yīng)”。

　　同策房產(chǎn)咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅市場(chǎng)2011年供應(yīng)8萬(wàn)套，近1000萬(wàn)平方米，而成交僅有6萬(wàn)套，約700萬(wàn)平方米。年末可售住宅余量達(dá)975萬(wàn)平方米，其中當(dāng)年新增未去化住宅達(dá)到300萬(wàn)平方米。

　　姚伯均以上海市場(chǎng)為例分析，按照城市外圍低端項(xiàng)目相對(duì)多，存貨去化周期要求相對(duì)較短的邏輯，崇明、金山、浦東新區(qū)等三個(gè)郊區(qū)區(qū)縣住宅存量去化時(shí)間較長(zhǎng)，其中崇明縣達(dá)到了2.71年、金山達(dá)到1.95年，浦東新區(qū)達(dá)到了2.31年，計(jì)入南匯的合并后的新浦東也達(dá)到了1.65年，存在較嚴(yán)重的泡沫。

　　采訪中，多位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，當(dāng)前不少城市的樓市依然是被暫時(shí)壓抑住的“活火山”，一旦壓力解除，再次噴發(fā)的概率極高?！袄^續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控，讓這座火山實(shí)現(xiàn)逐步冷卻，這是目前調(diào)控騎虎難下的唯一出路?！币晃毁Y深人士直言。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉針對(duì)近期有關(guān)“地方政府購(gòu)買(mǎi)商品房抵保障性住房”的消息評(píng)論說(shuō)，地方政府購(gòu)買(mǎi)商品房抵保障性住房，有助于推動(dòng)商品房市場(chǎng)成交回升，這個(gè)政策是政府為完成保障性住房任務(wù)而“變相救商品住宅市場(chǎng)”。（田新杰）

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