這個春天有點冷

　　房企的春天似乎遠遠沒有到來

　　自2010年4月“國十條”頒布以來，房地產(chǎn)市場在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，漸入寒冬。

　　而當(dāng)2012年的春天到來時，資金鏈已然緊繃的房企卻還將迎來到期信托支付這一場暴風(fēng)雪。國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年2月~3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。

　　分析認為，房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當(dāng)這場暴風(fēng)雪席卷過后，將可能有超過6000家開發(fā)商消失。

　　上火

　　房企急“找錢”

　　“我們老板這幾天忙得很，基本上都是忙著籌資。今年錢不好借啊！”在一家小型房企做設(shè)計的小林表示。記者試圖親自找這位“忙人老板”聊聊，被小林拒絕。最近，即將到期信托讓許多房企負責(zé)人很“上火”，一方面?zhèn)鞅苽讲奖平?，一方面到處籌資錢難借，沉寂一時的開發(fā)商融資再度火熱起來。

　　要么斷臂求生 要么向民間借貸

　　根據(jù)小林透露，像他們這樣的中小開發(fā)商在本輪樓市調(diào)控中最受傷。政策調(diào)控一方面卡住購房人貸款，資金回籠受影響；另一方面，又把開發(fā)商資金來源收緊。

　　“我們這樣小的企業(yè)不可能去股市套錢，銀行在政策調(diào)整之后，也不愿意再給我們貸款。中小型房企要么把項目賣掉，斷臂求生，要么向民間借貸，渡過難關(guān)。但民間借貸成本高，時間短。所以現(xiàn)在老板很‘上火’?！毙×指锌?，同往年相比，今年的錢實在不好借。

　　今年以來，忙著籌錢的開發(fā)商又多了起來，從中小企業(yè)到大型巨頭，從A股公司到港股公司，新一輪融資的帷幕似乎已經(jīng)悄然拉開。

　　1月份12家房企融資238.5億元

　　南豐集團1月融資6.5億美元。2月6日，瑞安房地產(chǎn)宣布計劃通過全資附屬公司，發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)用作資本開支、收購發(fā)展及還債等用途。同日，九龍倉公告表示近期將發(fā)行一筆規(guī)模為6億美元的擔(dān)保票據(jù)。評級機構(gòu)標普披露，中海近期也正在進行一項債券融資行動。

　　粗略統(tǒng)計，僅今年1月份萬科、華潤置地、金科、凱德置地、名流置業(yè)、廣宇集團、瑞安房地產(chǎn)等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場融資238.5億元。

　　安信證券鄒文軍指出，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中最重要的三個部分分別是：企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款定金與預(yù)收款和貸款。

　　而影響企業(yè)資金來源的最大的兩個源頭是銀行與購房者。

　　下雪

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進入密集兌付期

　　而讓很多包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機構(gòu)預(yù)計，今年僅房地產(chǎn)信托到期的額度就達到千億元級別。有消息透露，部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經(jīng)開始對所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查，提前防范風(fēng)險。

　　國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年2月~3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。孫建平表示，2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，特別是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是兩年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9年，多數(shù)產(chǎn)品在2012年到期。

　　兌付壓力將持續(xù)到2013年

　　根據(jù)國泰君安統(tǒng)計結(jié)果，今年總到期規(guī)模達到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，其中季度高峰在三季度，為716億元；單月高峰在7月份，到期總額達到504億元。

　　“對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風(fēng)雪。”東莞一位房企副總對記者表示。

　　孫建平也指出，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房價的房地產(chǎn)市場設(shè)計的，比如回報率指標一般在15%~20%。而房地產(chǎn)的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤。而且信托一般不能展期，到了結(jié)束的時點就要兌付本息。因此，從2011年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進入密集兌付期，且兌付壓力將持續(xù)到2013年。

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