土地成本占銷售價格最高逾五成整體利潤降至10%左右

　　“東郡和望京的項目利潤只有7%左右?！北本┍＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理王英男無奈地向記者表示，這個利潤率基本上跟保障房持平。在過去的2009年、2010年房企創(chuàng)造了不少高價地，隨著市場的轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致不少項目低開，削薄成本。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的房地產(chǎn)利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)和房價的進一步下行，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤有望下降。

　　微利時代來臨

　　去年底，龍湖時代天街、合生世界花園、東亞逸品閣等項目低價開盤引發(fā)市場對于房企低利潤售房的討論。

　　在萬科去年的年報中記者看到，去年一年萬科銷售金額1215.4億元，其營業(yè)收入達717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的利潤并不高。

　　對此，萬科副總裁毛大慶向記者表示，“主要是由于萬科的盤子太大，市場一出現(xiàn)風(fēng)吹草動就必須得先跑。從去年市場來看，2011年9月以前的形勢還是不錯的，但是萬科為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從二季度開始，新開項目就制定了靈活的定價策略，原則上與上期產(chǎn)品價格持平，因此就導(dǎo)致了萬科去年的利潤率并不高”。

　　毛大慶認為，限購政策的效力將會在今年顯現(xiàn)出來，到時候房企的利潤基本上會出現(xiàn)一個下跌的趨勢。

　　通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為其今年年內(nèi)的銷售主力?？傮w來看，2011年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的三成。分城市來看，標桿房企在一線城市的土地成本略高于在二三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的35%，而二三線城市的土地成本約占售價的30%。

　　因此，標桿房企在二三線城市的降價空間大于一線。尤其是一些土地購入成本占比低于20%的項目，未來降價空間廣闊。雖然較低的土地成本給標桿房企提供了一定的降價空間，但后期價格走勢依然取決于項目本身的定價和銷售情況。在目前的市場交易情況下，如果項目依然能取得不錯的銷售業(yè)績，開發(fā)商就會缺少降價的動力。

　　房企成本激增

　　房企利潤變薄一方面與降價有關(guān)；另一方面也與各項成本的激增有關(guān)。

　　“現(xiàn)在工地上雇傭一個大工，在北京市場價格已經(jīng)漲到230元/天左右了，而且是當天結(jié)賬，不能加班?！币晃婚_發(fā)商無奈地向記者表示。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價格中要包含：土地成本、建安成本、財務(wù)稅費、管理成本及企業(yè)利率。

　　記者了解到，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，測算平均價格為5379元/平方米。

　　其中，土地成本占大頭， 2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.1億平方米，土地成交價款8049億元，測算土地成本為1963元/平方米，占售價的36.5%。

　　隨著用人成本的激增，目前全國平均建安成本已經(jīng)增長至2000元-2500元/平方米左右，占銷售均價的37%-46%。同時，由于銀行對于開發(fā)商貸款的卡緊，房企的融資成本高漲，目前稅費財務(wù)成本已經(jīng)占銷售價格的10%左右。

　　按照這個成本推算，2011年房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤只有10%左右。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近標桿房企入市的項目均出現(xiàn)了明顯的土地成本占比上漲的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計了自2011年四季度以來十大標桿房企陸續(xù)開盤的32個新項目，這些項目平均土地成本已經(jīng)達到了銷售均價的33%左右，2010年這一比例僅在20%左右，其中土地銷售均價占比超過50%的項目有1個，超過30%的項目達到了20個。

　　不論長期還是短期內(nèi)，房價及其預(yù)期是地價最主要的影響因素。處于上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發(fā)商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升，甚至導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。

　　國土部2010年數(shù)據(jù)顯示，全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。以北京部分2008年拿地項目在2010年的銷售可以看出，平均地價占房價的比例都在20%左右。2009年以來的地王項目銷售占比已經(jīng)高達39.2%。

　　從目前的狀況來看，在房價下調(diào)的大勢下，地價也應(yīng)該出現(xiàn)明顯回落，才能更快地促進房價回歸合理水平。

來源：北京商報

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