近日，58同城、安居客在北京舉辦“媒體思享會(huì)”，以“二手房成交占比持續(xù)提升，新房銷售如何破局”為話題，分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手?jǐn)D壓系數(shù)診斷工具”。58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝博士認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢(shì)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口期。自2021年末至今，行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超三年，進(jìn)入底部蓄勢(shì)階段，二手房交易已成為新房市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)引擎。

　　“行業(yè)的關(guān)鍵需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即從增量市場(chǎng)、剛需為王轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)、置換驅(qū)動(dòng)?！表f謝分析稱。

　　其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“快擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”。其二，經(jīng)營(yíng)“火車頭”從投資驅(qū)動(dòng)變?yōu)樾枨笠I(lǐng)。其三，市場(chǎng)周期趨勢(shì)從把脈城市輪動(dòng)向捕捉短期波動(dòng)轉(zhuǎn)變。其四，主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的增量市場(chǎng)、剛需為王，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)由置換驅(qū)動(dòng)的改善需求。

　　在新形勢(shì)下，行業(yè)也需要從新的維度進(jìn)行分析。根據(jù)58同城、安居客平臺(tái)的數(shù)據(jù)，韋博士分析認(rèn)為，當(dāng)前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)比長(zhǎng)期處于低位，購(gòu)房需求總量雖有下降態(tài)勢(shì)，但結(jié)構(gòu)上有增量。多數(shù)城市今年上半年銷售數(shù)據(jù)顯示，二手銷售反超新房——盡管新房銷量同比大幅下滑，仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長(zhǎng)。

　　從購(gòu)房邏輯上看，二手房相比新房的優(yōu)勢(shì)日益凸顯。一是區(qū)位更優(yōu)，相對(duì)更接近成熟片區(qū)或中心城區(qū)。二是產(chǎn)品多元，與近幾年標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化嚴(yán)重的新房產(chǎn)品相比，二手房市場(chǎng)更能滿足不同人群的差異化需求。三是價(jià)格彈性，交易方式自由度高、議價(jià)更靈活。四是安全交付，不必?fù)?dān)心項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。五是心理剩余，也叫消費(fèi)者剩余，當(dāng)前二手市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格回撤，筍盤頻出，相比于購(gòu)買有限折扣的新房，“抄底”購(gòu)買動(dòng)輒打七折的二手房通常帶來更多情緒價(jià)值。

　　因此在新形勢(shì)下，研究二手房的價(jià)值對(duì)開發(fā)商而言越發(fā)重要。通過對(duì)二手房擠壓的診斷，可以幫助房企管理者厘清項(xiàng)目受到市場(chǎng)擠壓，被分流客戶的成因；更加精準(zhǔn)地識(shí)別新房和二手市場(chǎng)的主力競(jìng)品；可以依據(jù)診斷結(jié)果進(jìn)行科學(xué)決策，選擇合適的營(yíng)銷工具。

　　58安居客研究院通過對(duì)全國(guó)各主要城市、區(qū)域、板塊，乃至典型項(xiàng)目的二手?jǐn)D壓系數(shù)進(jìn)行對(duì)比研究，發(fā)現(xiàn)三個(gè)基本規(guī)律。第一，在空間分布上，二手?jǐn)D壓系數(shù)服從一線 < 二線 < 三四線；在城市內(nèi)部，服從中心城區(qū) 板塊 < 外圍區(qū)域板塊；在區(qū)域內(nèi)部，服從邊緣欠開發(fā)片區(qū) < 成熟片區(qū)。第二，在項(xiàng)目層面，環(huán)境決定命運(yùn)，板塊的二手?jǐn)D壓系數(shù)與項(xiàng)目強(qiáng)正相關(guān)。強(qiáng)板塊弱樓盤或弱板塊強(qiáng)樓盤的情況基本不存在。第三，較強(qiáng)的二手?jǐn)D壓環(huán)境主要成因包括，周邊過多的次新房供應(yīng)，戶型產(chǎn)品趨同撞車，配套設(shè)施偏弱，價(jià)格沒有明顯優(yōu)勢(shì)等。

　　結(jié)合數(shù)據(jù)和典型案例，韋謝博士建議，必須跳出地緣局限來思考競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；產(chǎn)品定位不能僅僅看新房，二手市場(chǎng)產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)的調(diào)研必不可少；造成較強(qiáng)二手?jǐn)D壓環(huán)境的主要成因，恰恰是二手?jǐn)D壓下難點(diǎn)項(xiàng)目破局的突破口，項(xiàng)目唯有在資源、產(chǎn)品、價(jià)格等維度上能有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，方能有效應(yīng)對(duì)二手競(jìng)品分流客戶的沖擊和壓力。（記者 李方）

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