資金 從何而來?
價格 如何確定?
收益 如何平衡?
8月10日,珠海國資推出120億元規(guī)模的“收儲”計劃;8月7日,深圳宣布進(jìn)行商品房“收儲”;7月29日,廣州打響一線城市“收儲”第一槍……近期,多地加入商品房“收儲”大軍。截至8月12日,全國已有60多個城市發(fā)布了存量商品房收購政策。
不過,通過“收儲”加快樓市去庫存,仍存在價格如何定、資金從何來、收益如何平衡等問題。
“收儲”資金從何而來?
“收儲”可追溯至2022年。當(dāng)年7至10月,鄭州、濟(jì)南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源,將其用作人才公寓或保障性住房。彼時,城投機(jī)構(gòu)收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補(bǔ)貼,鄭州、濟(jì)南等城市的“收儲”方案明確“項目資金100%自籌”。
2023年1月,中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》,推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃,引導(dǎo)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等7家銀行,在2023年底前,向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市提供貸款支持,利率為1.75%。
2024年,樓市仍面臨去庫存壓力,用再貸款方式支持“收儲”的政策思路越發(fā)清晰。
5月17日,房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來多項支持性政策,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門協(xié)力打出力度空前的政策“組合拳”。其中,中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
6月3日,中國人民銀行向21家全國性銀行印發(fā)的《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》提出,保障性住房再貸款采取“先貸后借”模式,按季度發(fā)放。6月12日,在山東濟(jì)南召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會上,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完相關(guān)貸款后,可以向中國人民銀行申請再貸款,保障性住房再貸款額度為3000億元,年利率1.75%。
數(shù)據(jù)顯示,截至6月底,3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析稱,如果按貸款本金60%發(fā)放再貸款,那么3000億元再貸款能帶動5000億元銀行貸款資金;如果按“收儲”國企20%自有資金、80%利用貸款計算,那么可撬動收購資金約6250億元。
這能否滿足“收儲”的資金需求?
天風(fēng)證券估算,通過“收儲”將住房去化周期壓縮至18個月以內(nèi),大約需要約7萬億元資金。克而瑞研究中心認(rèn)為,當(dāng)前資金規(guī)模不足以支撐全國范圍內(nèi)大規(guī)模“收儲”,達(dá)成這一目標(biāo)所需資金或超5萬億元。
國金證券認(rèn)為,目前地方政府發(fā)債空間有限,“收儲”需要較大規(guī)模資金,PSL、專項債、特別國債等或為樓市去庫存的重要資金來源。
“收儲”價格如何確定?
8月7日,深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》,明確房屋的征集范圍、房源需滿足的核心要求等。其中,在房源的戶型面積上,“原則上項目(房源)主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積(65平方米以下)要求”。
“應(yīng)在滿足保障房政策要求的前提下,推進(jìn)存量房收購?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,深圳此次“收儲”面積相對較小,主要是因為存量收購要滿足當(dāng)?shù)貙ΡU闲宰》康淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn)。
通告中,深圳市安居集團(tuán)并未提及“收儲”價格、“收儲”資金來源等。
據(jù)悉,目前各地確定“收儲”價格有兩種模式:一是以同地段保障性住房重置價格為參考,按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出,以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格,代表城市為沈陽;二是以同區(qū)位商品房價格五折左右進(jìn)行配售的情況推算,代表城市有西安、福州。
“配售型保障房價格是同區(qū)域商品房的50%至60%。如果要實現(xiàn)資金平衡,收購價格可能會更低?!崩钣罴握J(rèn)為,實現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則,因此收購的多為存在保交房壓力、債務(wù)壓力和資金鏈壓力的房源。
華泰證券稱,“收儲”工作的難點在于匹配和交易,房企能否接受“收儲”價格是個未知數(shù)。
“目前還處于博弈階段。”李宇嘉稱,大部分城市的“收儲”仍處于前期摸排需求階段:一方面是符合“收儲”要求的項目數(shù)量有限;另一方面是開發(fā)商低價出售的意愿不高。
“出現(xiàn)博弈的原因在于供需空間錯位:一方面,一、二線城市商品房庫存較低,開發(fā)商折價出售的意愿低,但保障房缺口較大,‘收儲’需求較大;另一方面,三、四線城市庫存高企,但保障房需求不大,‘收儲’需求較小?!崩钣罴握f。
“收儲”如何平衡收益?
根據(jù)政策要求,“收儲”要按照市場化原則運作,保障性住房要遵循“保本微利”原則。
國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所執(zhí)行所長趙偉表示,收購存量住房的機(jī)制,可分為租賃機(jī)構(gòu)收購模式、轉(zhuǎn)化為保障房模式、拆遷安置模式三類。
“在不新增地方隱性債務(wù)且‘保本微利’的情況下,收購商品房用作租賃型保障房,需要財政貼息或折價收購,用作配售型保障房則需要折價收購?!壁w偉認(rèn)為,與商品房建設(shè)不同,保障房建設(shè)用地通常采用土地劃撥模式,其土地成本多為安置補(bǔ)償支出,或明顯低于商品房建設(shè)用地采用的“招拍掛”模式。
中指院數(shù)據(jù)顯示,“十四五”期間,全國計劃籌集保租房870萬套(間),截至2023年底已籌集573萬套(間),2024年至2025年保租房籌集仍有297萬套(間)的任務(wù)規(guī)模。
“出臺消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市,多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房?!敝兄冈赫J(rèn)為,“收儲”存量房用作配租型保障房,面臨租金回報難以覆蓋運營維護(hù)成本的問題。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年50個重點城市租金回報率為2.03%。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。
中指院認(rèn)為,“收儲”的資金成本在3%左右,考慮到改造、運營等成本,實際成本可能更高?!笆諆Α贝媪糠坑米鞅W夥浚枰斦N息、收購價格打折等配合才能實現(xiàn)收益平衡。
趙偉認(rèn)為,平衡成本與收益,需要對“收儲”項目進(jìn)行貸款貼息,或根據(jù)各地不同租金收益率水平對存量房進(jìn)行折價收購。(何治民)
轉(zhuǎn)自:上海證券報
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