近期，廣州市政府首次明確了租售同權，在最新出臺的《廣州市加快住房租賃市場工作方案》中提出賦予符合條件的承租人子女就近入學等權益，這也是近年來首次在政府文件中提出“租售同權”的概念。不僅如此，近期，從國務院辦公廳到住建部等部委，再到各地方政府紛紛把大力發(fā)展租賃住房市場擺在重要位置，在我國住房市場逐漸由新房主導向存量房主導的時期，未來租賃市場的發(fā)展是大勢所趨。

　　但僅就此次廣州租售同權來講，當前仍是象征意義大于實際意義。究其原因，一方面是真正符合租售同權的廣州居民僅占較少部分。數據顯示，當前廣州流動人口超過800萬，其中約560萬人通過租賃途徑解決住房，租售同權對租房者的身份有諸如綠卡的明確要求，流動人口中真正符合要求的僅占少數，可謂設置了明顯的準戶籍門檻。而且，租戶需進行合同備案，當前我國租房市場個人出租比例約占整體的80%，機構出租僅占少數，這意味著如果租房戶要享受租售同權，房東則必須補繳稅款，這部分稅款毫無疑問會轉嫁到租戶身上，而國家鼓勵的以機構為主的租房市場發(fā)展仍需時日；不僅如此，即使租房戶符合了身份與合同備案要求，在當前教育資源仍處于緊缺時期的背景下，重點學校在錄取過程中仍會對自有房和租房者進行排序，在一些熱門省市重點學校，甚至會根據家長戶籍、工作單位所在區(qū)域分級排序或打分排序，其結果毫無疑問必然是租房者敗下陣來。

　　更深層次分析，正是由于當前教育資源面臨嚴重的稀缺性，才造成了“租售不同權”“天價學區(qū)房”等一系列問題。而教育資源的稀缺性則是我國一二線城市人口結構斷層和教育行政化體制改革滯后兩個方面合力的結果。

　　在計劃生育廣泛推廣的背景下，上世紀70年代至本世紀初，小學入學人口呈逐漸下降的態(tài)勢。以北京為例，小學年入學人數從1967年的最高37.9萬人減少到2005年的7.3萬人，伴隨著小學入學人口的持續(xù)下降，北京地區(qū)小學數量也隨之急劇下降，1995年北京市共有2867所小學，2013年僅存1093所小學，年均減少約100所。

　　另一方面，進入2000年后，北京市總人口卻呈現出快速增長的趨勢，2000年北京市總人口為1363.6萬人，2016年該數字已達2172.9萬人，年均增長50萬人，且增加的人口以青壯年為主，這勢必會增加對小學的需求。事實也如此，2006年起，北京市小學入學人數呈直線式提高，當年小學入學人數就迅速提高到10.9萬人，到了2014年、2015年已達16萬人。隨著二胎的全面放開，預計未來5年入學人數仍將呈現快速上漲態(tài)勢。北京市教委2015年公布的預測數據顯示，北京市小學在校生規(guī)模將由2014年的82.9萬人逐年增長至2019年的103.4萬人。按照人口預測，當前北京市仍缺少小學150所，中學70余所。總結起來，今天北京教育資源的緊缺，其實是過去30年小學數量的減少和近10余年總人口增加共同決定的。

　　按理說，根據經濟學原理，哪里有需求，哪里就應該有供給，尤其是在我國處于工業(yè)化后期，教育、醫(yī)療等服務業(yè)正處于需求爆發(fā)式增長時期，服務業(yè)又是應對宏觀經濟下行周期的必要手段。但人口預測的失誤與教育的行政化體制阻礙市場對各種要素的合理配置，導致了教育資源無法與集中爆發(fā)的市場需求相匹配。當前再新建學校不僅要通過層層審批，更要新申請建設用地，還需要培養(yǎng)大量有資質的教師。根據專業(yè)教師在編需求調查顯示，2013年，北京小學、初中教師缺口高達47%和68%。但這都需要大量的時間，而且，當年很多已拆掉的學校如今已變成高樓大廈，再想在老城區(qū)內找到合適的教育場地幾乎是不可能的，可謂拆學校容易，建學校難。

　　因此，必須盡快落實教育資源的去行政化改革，制定相應的配套管理措施，逐步放開教育行業(yè)的準入，允許社會資本進入，有效增加教育服務的供給，更好地發(fā)揮市場在教育資源配置中的決定性地位。國務院辦公廳今年3月發(fā)布的《關于進一步激發(fā)社會領域投資活力的意見》中就要求，扎實有效放寬社會力量進入醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等領域，相關部門需制定具體工作方案與審批指引。

　　更進一步，北上廣深一線城市人口達到飽和上限后，近年來已陸續(xù)出臺限制流動人口的相關措施，人口增量也正在逐年減少，未來人口將從凈流入轉向凈流出。取而代之的是發(fā)達二三線城市人口重新開始呈現人口凈流入狀態(tài)。近兩年，大量二三線城市紛紛拿出買房落戶、對高端人才提供購房補貼等一系列吸引人才的措施。但不可否認的是，各二三線城市教育資源的總量和分配仍存不同程度的短板。如果不能及時對教育進行去行政化改革，當前一線城市面臨的問題同樣是未來二三線城市面臨的問題，如何未雨綢繆地避免當前一線城市教育資源緊缺問題是擺在所有城市管理者面前的重要課題。

　　因此，只有不斷加快教育去行政化改革，才能向市場提供充足的教育資源，才能極大地緩解當前一線城市和未來二三線城市適齡兒童入學難和學區(qū)房搶購問題，才能真正落實大力發(fā)展住房租賃市場的要求，真正實現租售同權，讓租售同權叫好又叫座！

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