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房地產(chǎn)融資迎“冰封”時刻


來源:中國證券報   時間:2017-04-28





  “近期各家銀行密集接受監(jiān)管部門的各種檢查。在信用風險領域,開發(fā)貸是檢查的重點。”銀行業(yè)人士對中國證券報記者表示,監(jiān)管部門對銀行理財資金違規(guī)流入房地產(chǎn)也查得特別緊。銀監(jiān)會近日連續(xù)下發(fā)關于銀行業(yè)風險防控的文件,并開展一系列專項整治,房地產(chǎn)風險成為重點排查領域。多家銀行的對公信貸業(yè)務負責人表示,目前開發(fā)貸業(yè)務并未停滯,但全面收縮的勢頭相當明確。


  監(jiān)管重拳頻出


  銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟金融形勢分析會要求,嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。業(yè)內(nèi)人士表示,在執(zhí)行層面,監(jiān)管部門抓得特別細,不放過任何死角。


  廣東、浙江等地銀監(jiān)部門人士對中國證券報記者透露,近期“三套利”(監(jiān)管套利、空轉(zhuǎn)套利、關聯(lián)套利)專項治理工作是重點,房地產(chǎn)風險則是重中之重,重點檢查銀行業(yè)金融機構有沒有違規(guī)為房地產(chǎn)“輸血”。例如,信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)領域,是否通過同業(yè)業(yè)務、理財業(yè)務或拆分為小額貸款等方式向房地產(chǎn)領域提供融資。


  銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行娜ツ昴┌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場報告(2016年上半年)》顯示,去年上半年累計有18.99萬億元理財資金通過配置債券、非標資產(chǎn)、權益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟。其中,投向房地產(chǎn)業(yè)的理財資金約2.09萬億元,居第二位,占比13.06%,僅次于占14.21%的土木工程建筑業(yè)。銀行業(yè)內(nèi)人士坦言,實際進入房地產(chǎn)領域的理財資金規(guī)模可能更大。


  多位地方銀監(jiān)部門人士表示,作為地方銀監(jiān)部門,對于一些全國性銀行發(fā)行理財產(chǎn)品的底層資產(chǎn)無法完全“穿透”,許多資金通過理財、資管產(chǎn)品“繞來繞去”,最終進入房地產(chǎn)領域,今年這將是監(jiān)管部門排查的重點。


  對于排查出來的違規(guī)行為,銀監(jiān)部門處罰起來毫不手軟。1月,上海銀監(jiān)局對江蘇銀行上海分行開出近478萬元的罰單,原因是該行為房地產(chǎn)公司違規(guī)提供融資用于支付土地出讓金。3月,青島銀監(jiān)局對海爾集團財務有限責任公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款開出一張20萬元的“罰單”。4月,華夏銀行重慶九龍坡支行因房地產(chǎn)貸款資金管控不到位受到行政處罰。


  開發(fā)貸明顯收緊


  監(jiān)管部門的高壓令商業(yè)銀行調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款策略。“我們最近幾年對于開發(fā)貸的投放都很謹慎,審批權限也卡得非常死,地方分行可以批的開發(fā)貸額度不高。”農(nóng)行總行對公業(yè)務人士表示。民生銀行某地方分行相關負責人說:“現(xiàn)在地方分行沒有開發(fā)貸,審批權限都在總行的房地產(chǎn)事業(yè)部。”


  多位股份制銀行人士表示,目前在股份制銀行,開發(fā)貸審批權限上交總行很普遍。個別股份制銀行大幅收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務甚至停止新增業(yè)務。


  開發(fā)貸的收縮在上市銀行2016年報中也有體現(xiàn)。建設銀行2016年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2991.98億元,較上年減少1149.98億元,房地產(chǎn)業(yè)貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。中國銀行將房地產(chǎn)行業(yè)與過剩產(chǎn)能行業(yè)等一同視作風險控制的重點領域,2016年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款余額為2809億元,較上年末下降17.95%。


  業(yè)內(nèi)人士預計,開發(fā)貸全面收縮之勢暫難逆轉(zhuǎn)。央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示,一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元,占同期各項貸款增量的40.4%,比2016年占比低4.5個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元,同比增長7.4%,比上年末回落0.9個百分點;個人住房貸款余額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點。


  央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘稱,截至一季度末,銀行業(yè)房地產(chǎn)信用敞口約為29.8萬億元,占銀行業(yè)總資產(chǎn)的12.7%。未來央行將繼續(xù)積極指導金融系統(tǒng)配合做好房地產(chǎn)調(diào)控相關工作。


  接近央行的人士對中國證券報記者表示,房地產(chǎn)貸款新增占比將成為央行考核MPA的重要參數(shù)之一。


  當然,銀行對開發(fā)貸并非完全“封殺”,而是遵循國家政策導向,有保有壓。交通銀行某地方分行人士表示:“目前政策對于開發(fā)貸控制得非常緊,但對于保障房仍大力支持。一季度我們分行的房地產(chǎn)貸款額度基本都用在保障房項目上。”銀監(jiān)會最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至3月末,保障性安居工程貸款余額3.5萬億元,同比增長52.2%,比年初增加3392億元,同比多增313億元。


  控制房地產(chǎn)融資業(yè)務增速


  除開發(fā)貸外,銀監(jiān)會近期明確要求銀行將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及其他形式的房地產(chǎn)融資全部納入監(jiān)測范圍,定期開展房地產(chǎn)壓力測試。而對于房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動大的銀行業(yè)金融機構,以及房地產(chǎn)信托業(yè)務增量較大、占比較高的信托公司將會被各級監(jiān)管機構重點關注。


  券商分析人士認為,銀監(jiān)部門將全面控制房地產(chǎn)融資業(yè)務增速,從而有效防范集中度風險。


  據(jù)媒體報道,銀監(jiān)會信托部主任鄧智毅在日前召開的信托業(yè)監(jiān)管工作會議上表示,信用風險是信托資產(chǎn)面臨的主要風險,信托業(yè)的實際風險水平可能高于預估。2016年以來,房地產(chǎn)信托業(yè)務、煤炭、鋼鐵等產(chǎn)能過剩領域的風險更為突出,信政合作業(yè)務風險緩釋不足的問題愈加普遍。


  這意味著,房地產(chǎn)“輸血”的另一重要管道——房地產(chǎn)信托也將受到更嚴格的監(jiān)管。招商證券研究報告認為,開發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年四季度以來持續(xù)收緊。截至今年3月底,該指數(shù)下降至128%,是2015年下半年以來首次跌破130%的“紅線”。


  國際信用評級機構穆迪表示,今年開發(fā)商的流動性將持續(xù)趨緊,這反映了年初以來房地產(chǎn)銷售趨緩以及國內(nèi)債券發(fā)行大幅放緩的狀況。



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